卖二手房要交哪些税？一文带你全了解

卖二手房涉及多种税费，这是许多卖房者关心的问题，了解卖二手房需要缴纳的税费种类、计算方式等，不仅能让卖房过程更加顺利，也能避免因税费问题产生纠纷，保障自身合法权益,就为大家详细介绍卖二手房过程中可能涉及的各类税费。

增值税，增值税的征收情况与房屋是否满两年以及房屋性质有关，对于个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税，这里需要注意的是，上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，而在这四个城市，个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征增值税，普通住房和非普通住房的划分标准各地有所不同，普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在 144 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下，在上海，内环内总价低于 450 万、内外环间低于 310 万、外环外低于 230 万的房屋通常被认定为普通住房，增值税的计算公式为：应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×5% ，一套未满两年售价为 200 万的住房，其应缴纳的增值税为 200÷（1 + 5%）×5% ≈ 9.52 万元。

个人所得税，个人所得税的征收主要有两种方式，一种是查验征收，即纳税人能够提供房屋原值凭证的，个人所得税应纳税额=（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用）×20% ，这里的房屋原值是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；转让住房过程中缴纳的税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金；有关合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，另一种是核定征收，纳税人不能提供房屋原值凭证的，个人所得税应纳税额=住房转让收入×1%（具体比例各地可能不同），如果房屋是满五唯一（即房产证出证日或契税票填发日满 5 年且是业主家庭唯一住房）的，免征个人所得税，这一政策旨在鼓励长期持有住房，减少投机性购房行为，一套售价 300 万的二手房，若采用核定征收方式，且当地核定征收比例为 1%，则需缴纳个人所得税 300×1% = 3 万元；若能提供房屋原值凭证，假设房屋原值为 200 万，转让过程中缴纳的税金及合理费用共计 20 万，那么应缴纳的个人所得税为（300 - 200 - 20）×20% = 16 万元。

土地增值税也是卖二手房时可能涉及的税费之一，对个人销售住房暂免征收土地增值税，但如果销售的是商业性质的二手房，就需要缴纳土地增值税，土地增值税按照增值额与扣除项目金额的比率不同，适用不同的税率，采用四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金等，计算过程相对复杂,需要准确核算各项扣除项目金额。

印花税方面，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，但对于非住房的二手房交易，买卖双方均需按照产权转移书据所载金额的 0.05%缴纳印花税，一套商业二手房售价 500 万，买卖双方各自需缴纳的印花税为 500×0.05% = 0.25 万元。

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，这些税费是以增值税为计税依据，城市维护建设税根据所在地区不同，税率有所差异，市区为 7%，县城、镇为 5%，不在市区、县城或镇的为 1%；教育费附加率为 3%，地方教育附加率一般为 2%，如果缴纳了增值税，就需要同时缴纳这些附加税费，缴纳了 10 万元增值税，若房屋在市区，那么城市维护建设税为 10×7% = 0.7 万元，教育费附加为 10×3% = 0.3 万元，地方教育附加为 10×2% = 0.2 万元，三项附加税费共计 1.2 万元。

在实际的二手房交易中，税费的承担方式可以由买卖双方协商确定，有些情况下，卖方可能会要求买方承担所有税费，将自己的净收入最大化；而有些买方可能会因为税费问题与卖方进行价格谈判，在交易前明确税费的承担责任非常重要，避免在交易过程中因税费问题产生分歧，不同地区对于二手房税费的政策可能会有所调整和变化，卖房者在交易前最好向当地的税务部门或房产中介机构咨询最新的政策信息,确保交易的顺利进行。

在计算和缴纳税费时，要注意保存好相关的凭证和票据，如购房发票、契税完税证明等，这些凭证不仅是计算税费的依据，也是保障自身权益的重要资料，在整个二手房交易过程中，要通过正规的渠道和方式进行，避免为了逃避税费而采取一些不合法的手段,否则可能会面临法律风险和经济损失。

卖二手房涉及的税费种类较多，计算方式也各有不同，卖房者只有充分了解这些税费政策，才能在交易中做到心中有数，合理规划交易价格和成本，保障自身的合法权益，使二手房交易过程更加顺畅、安全，无论是对于初次卖房的新手，还是有过卖房经验的人来说，不断关注和学习最新的税费政策都是非常必要的,这样才能在复杂的房地产交易市场中做出明智的决策。