卖新房买二手房税费究竟该由谁来承担？

在房地产交易的复杂世界里，税费承担问题始终是买卖双方关注的焦点，无论是出售新房还是购入二手房，税费由谁支付这一疑问，常常在交易过程中引发诸多讨论与考量，明确这一关键问题，对于买卖双方维护自身权益、顺利完成交易至关重要,我们就深入探讨卖新房买二手房税费究竟该由谁来承担。

首先来看看卖新房时涉及的税费及承担情况，在新房销售环节，开发商作为卖方，通常需要承担一些税费，增值税是较为重要的一项，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照规定缴纳增值税，这部分税费是开发商经营成本的一部分，在定价时往往会将其考虑在内，从某种程度上讲，消费者在购买新房支付的房价中,其实已经间接承担了这部分税费。

开发商还可能涉及土地增值税，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，开发商在项目开发过程中，通过土地增值获取收益，相应地需要缴纳土地增值税，这同样是开发商在项目运营中的成本支出,最终也会在一定程度上反映在房价里。

而对于购房者而言，购买新房时也有自己需要承担的税费，契税是购房者必须缴纳的一项重要税费，契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，根据房屋面积、购房者家庭住房情况等因素，契税的税率有所不同，对个人购买家庭唯一住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2%的税率征收契税，购房者还可能需要缴纳维修基金等费用，用于房屋后期的公共部位和共用设施设备的维修、更新和改造。

接下来聊聊二手房交易中的税费承担情况，在二手房买卖中，卖方涉及的税费种类较多，个人所得税是常见的一项，如果卖方转让的房屋是其自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房，免征个人所得税，但如果不符合这一条件，就需要按照规定缴纳个人所得税，一般有两种征收方式，一种是按照转让收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按 20%的税率缴纳个人所得税；另一种是不能提供房屋原值凭证的，按住房转让收入的 1%核定征收个人所得税。

增值税方面，如果卖方转让的二手房购买不足 2 年，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；购买 2 年以上（含 2 年）的，免征增值税（北上广深地区个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税），卖方还可能需要缴纳城市维护建设税、教育费附加等附加税费，这些税费是以增值税为计税依据,按照一定比例征收。

对于二手房的买方来说，同样需要缴纳契税，其征收标准与购买新房时类似，根据房屋面积和家庭住房情况确定税率，在一些情况下,买方可能还需要承担房屋交易手续费等费用。

卖新房买二手房税费到底该由谁出呢？从法律规定角度来看，各项税费都有明确的纳税义务人，比如新房销售中的增值税、土地增值税纳税义务人是开发商，二手房交易中的个人所得税、增值税纳税义务人是卖方，契税纳税义务人是买方，在实际交易中,税费的承担并不完全按照法定纳税义务来执行。

在新房交易市场，由于开发商处于相对强势的地位，房价通常是一个综合考虑了各种成本和利润的定价，虽然开发商是增值税、土地增值税等税费的法定缴纳者，但这些税费成本往往已经被融入房价之中，最终由购房者间接承担，在一些特殊促销活动或谈判空间较大的情况下，开发商可能会在一定程度上让利，承担部分本应由购房者承担的费用，如契税等,但这种情况相对较少。

在二手房交易中，税费承担情况则更加灵活多变，买卖双方可以通过协商来确定税费的承担方式，在市场较为活跃、卖方占据优势时，卖方可能会要求买方承担全部或大部分税费，这是因为卖方希望在交易中获得一个相对固定的净收入，将税费负担转嫁给买方，在一些热门地段、优质房源的交易中，卖方往往会提出这样的要求，而在市场相对低迷、买方有更多选择时，买方可能会要求卖方按照法定纳税义务承担相应税费，或者双方协商共同分担，双方可以约定各自承担自己应缴纳的税费，或者卖方承担部分税费，如个人所得税,买方承担契税等。

在协商税费承担问题时，买卖双方都需要充分考虑自身的利益和市场情况，对于卖方来说，如果坚持让买方承担全部税费，可能会使房屋价格在市场上缺乏竞争力，导致交易周期延长，而对于买方而言，虽然希望尽量减少自己的税费支出，但也要考虑到如果过于坚持让卖方承担所有税费,可能会错过心仪的房源。

在交易过程中，买卖双方一定要将税费承担问题明确写入合同条款，这样可以避免在交易后期出现纠纷，如果合同中没有明确约定，一旦出现争议，可能会导致交易陷入僵局，甚至需要通过法律途径解决，这不仅会增加双方的时间和经济成本,还可能影响交易的顺利进行。

卖新房买二手房税费的承担问题并没有固定的模式，既遵循法律规定的纳税义务，又受到市场供需关系、买卖双方谈判能力等多种因素的影响，无论是卖方还是买方，在交易前都应该充分了解相关税费政策和市场行情，在协商税费承担问题时，要以维护自身合法权益为前提，同时兼顾对方利益，通过合理、公平的协商达成一致，确保房地产交易能够顺利、和谐地完成。