卖二手房要交哪些税？一文带你全了解

卖二手房涉及多种税费,这是众多卖房者十分关注的问题，税费的多少直接影响到卖房的实际收益，清晰掌握这些税费知识，能让卖房过程更加顺利，避免不必要的损失，我们就详细探讨卖二手房究竟要交哪些税。

增值税,增值税的征收情况与房屋是否满两年以及房屋性质有关，对于个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税，这里所说的住房，包括普通住房和非普通住房，但需要注意的是，上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，在这四个城市，个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征增值税，普通住房和非普通住房的界定标准各地有所不同，普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在 144 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下，卖房者要根据自己房屋的实际情况准确判断是否需要缴纳增值税以及缴纳的具体金额。

个人所得税,个人所得税的征收方式有两种，一种是查验征收，即纳税人能够提供房屋原值凭证的，个人所得税应纳税额=（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用）×20%，这里的房屋原值是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；转让住房过程中缴纳的税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金；有关合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，另一种是核定征收，纳税人不能提供房屋原值凭证的，个人所得税应纳税额=住房转让收入×1%（具体比例各地可能不同），如果房屋是卖房者家庭唯一生活用房且购买时间超过 5 年，那么可以免征个人所得税，这就是我们常说的“满五唯一”政策。“满五唯一”中的“满五”是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；“唯一”则是指业主在该省份内，登记在国土局系统里只有这一套房子，卖房者可以对照自身情况，看是否符合“满五唯一”条件，以享受免税优惠。

土地增值税也是卖二手房时可能涉及的税费,对个人销售住房暂免征收土地增值税，但如果销售的不是住房，比如商业用房等，就需要缴纳土地增值税，土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收，增值额是指转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金等，土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%，计算过程相对复杂，卖房者如果涉及非住房销售，最好咨询专业人士以准确计算土地增值税。

印花税方面,对个人销售或购买住房暂免征收印花税，但同样，如果销售的是非住房，买卖双方需要按照产权转移书据所载金额的 0.05%缴纳印花税，印花税虽然税率不高，但也不能忽视，在交易过程中要按照规定进行缴纳。

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加这三项税费是以增值税为计税依据的，如果卖房需要缴纳增值税，那么就需要同时缴纳这三项税费，城市维护建设税根据纳税人所在地不同，税率分为 7%（市区）、5%（县城、镇）和 1%（不在市区、县城或镇的），教育费附加率为 3%，地方教育附加率一般为 2%，在市区卖房且需要缴纳增值税的情况下，假设增值税税额为 10000 元，那么城市维护建设税为 10000×7% = 700 元，教育费附加为 10000×3% = 300 元，地方教育附加为 10000×2% = 200 元。

在卖二手房过程中,还可能涉及一些其他费用，比如交易手续费等，交易手续费一般按照房屋建筑面积来计算，各地收费标准可能有所差异，通常每平方米几元到几十元不等，虽然这些费用相对税费来说占比可能较小，但也会对卖房的整体收益产生一定影响。

卖房者在了解这些税费后,在实际卖房过程中要做好充分准备，在与购房者协商房价时，要考虑到税费因素，合理定价，如果是通过中介卖房，要与中介明确税费的承担方式以及相关责任，避免后期出现纠纷，要妥善保存好房屋的相关凭证，如购房发票、契税完税证明等，以便在计算税费时能够准确提供相关数据。

卖二手房涉及的税费种类较多,计算方式也各有不同，卖房者要充分了解这些税费政策，根据自己房屋的实际情况准确计算应缴纳的税费，这样才能在卖房过程中保障自己的合法权益，实现利益最大化，无论是对于初次卖房的新手，还是有过卖房经验的人来说，熟悉这些税费知识都是非常必要的，希望本文能为广大卖房者提供有益的参考，让卖房之路更加顺畅。