卖二手房要交哪些税费？一文为你讲清楚

卖二手房涉及多种税费，这些税费不仅影响卖房者的实际收益，也在一定程度上左右着二手房交易的进程与价格，了解卖二手房需要交哪些税费，对于每一位打算出售二手房的业主来说至关重要,我们就详细梳理一下卖二手房过程中可能涉及的各类税费。

增值税，增值税的征收与否及征收比例，与房屋是否满两年以及房屋性质有关，对于个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；而个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税，这里需要注意的是，上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，在北上广深地区，个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征增值税，普通住房与非普通住房的界定标准各地有所不同，普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在 144 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下。

个人所得税，个人所得税的征收方式有两种，一种是若能提供房屋原值凭证，个人所得税=(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用)×20%；另一种是若不能提供房屋原值凭证，个人所得税=住房转让收入×1%，如果是个人转让自用达 5 年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税，这一政策旨在鼓励长期居住和合理住房需求，对于符合条件的卖房者来说,能节省一笔不小的开支。

土地增值税也是卖二手房时可能涉及的税费之一，对个人销售住房暂免征收土地增值税，但如果出售的不是住房，比如是商业用房等非住宅类房产，就需要缴纳土地增值税，土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收，增值额是指转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本及费用、新建房及配套设施的成本及费用，或者旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金等，土地增值税税率采用四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。

印花税方面，同样对个人销售或购买住房暂免征收印花税，但对于非住房类二手房交易，买卖双方需要按照产权转移书据所载金额的 0.05%缴纳印花税。

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，这些税费是以增值税为计税依据，如果需要缴纳增值税，那么城市维护建设税根据所在地区不同税率有所差异，市区的税率为 7%，县城、镇的税率为 5%，不在市区、县城或镇的税率为 1%；教育费附加率为 3%，地方教育附加率一般为 2%，若缴纳了 1 万元的增值税，在市区则需要缴纳城市维护建设税 700 元（10000×7%）、教育费附加 300 元（10000×3%）、地方教育附加 200 元（10000×2%）。

在实际的二手房交易中，税费的承担方式可以由买卖双方协商确定，有些情况下，卖房者可能会将税费转嫁给购房者，在房价上进行一定的调整；而有些时候，卖房者为了尽快促成交易,可能会自行承担部分或全部税费。

不同地区对于二手房税费政策可能会有一些细微的差异和调整，某些地方政府为了促进房地产市场的平稳健康发展，可能会出台一些阶段性的税费优惠政策，在准备出售二手房之前，卖房者最好向当地的税务部门或房产中介机构详细咨询，了解最新、最准确的税费政策。

在计算和缴纳税费过程中，要注意保存好相关的凭证和票据，这些凭证不仅可以作为纳税的证明,在后续可能出现的房产交易纠纷或税务检查中也具有重要作用。

对于卖房者来说，了解卖二手房需要交哪些税费，有助于合理定价，在保证自身收益的同时，也能在与购房者的谈判中占据主动，清晰的税费认知还能避免在交易过程中因税费问题产生不必要的纠纷，确保二手房交易能够顺利、高效地完成，无论是为了满足换房需求，还是其他原因出售二手房，充分掌握税费知识都是必不可少的重要环节，希望通过以上的介绍，能让各位卖房者对卖二手房涉及的税费有一个全面、清晰的认识,从而更加从容地应对二手房交易。