卖二手房要交哪些税费？一文为你讲清楚

卖二手房时，税费问题往往是卖家极为关注的要点，毕竟，这直接关系到最终卖房收益，了解二手房售卖过程中涉及的各项税费，能让卖家在交易中做到心中有数，合理规划交易流程与价格,就为大家详细剖析卖二手房时会涉及的各类税费情况。

增值税，增值税的征收与否及征收比例，与房屋是否满两年以及房屋性质有关，对于个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税，这里所说的住房，包括普通住房和非普通住房，但如果是商业性质的二手房，比如商铺、写字楼等，无论是否满两年，都要按照差额征收增值税，即（含税销售额 - 购买价款）÷（1 + 5%）× 5% ，这意味着卖家在售卖商业二手房时，要提前计算好增值税的缴纳金额,避免在价格谈判中出现失误。

个人所得税，个人所得税的征收方式有两种，一种是查验征收，即纳税人能够提供房屋原值凭证的，个人所得税应纳税额＝（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用）×20% ，另一种是核定征收，纳税人不能提供房屋原值凭证的，个人所得税应纳税额＝住房转让收入×1% ，若房屋是卖家家庭唯一住房且购买时间超过 5 年，那么在售卖时可以免征个人所得税，这就是我们常说的“满五唯一”政策，这一政策对于卖家来说是非常有利的，能够节省一笔不小的开支，卖家在卖房前要确认自己的房屋是否符合“满五唯一”条件,以便更好地规划卖房策略。

土地增值税也是二手房售卖中可能涉及的税费，对于个人销售住房，目前暂免征收土地增值税，但如果是商业性质的二手房，就需要缴纳土地增值税，土地增值税的计算相对复杂，它采用四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60% ，卖家在售卖商业二手房时，要请专业人士帮忙计算土地增值税,确保税费缴纳准确无误。

印花税方面，同样个人销售或购买住房暂免征收印花税，但商业二手房交易中，买卖双方都需要按照产权转移书据所载金额的 0.05%缴纳印花税，虽然印花税的金额相对较小，但在交易中也不能忽视,要将其纳入成本核算之中。

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，这些税费是以增值税为计税依据的，如果需要缴纳增值税，那么城市维护建设税根据所在地区不同，税率分为 7%（市区）、5%（县城、镇）和 1%（不在市区、县城或镇的）；教育费附加率为 3%，地方教育附加率一般为 2% ，若缴纳了 1 万元的增值税，在市区的卖家还需要缴纳城市维护建设税 700 元（10000×7%）、教育费附加 300 元（10000×3%）、地方教育附加 200 元（10000×2%） 。

在实际的二手房售卖过程中，税费的承担方式可以由买卖双方协商确定，有些卖家为了让房屋更具价格竞争力，会选择承担部分或全部税费；而有些卖家则会明确要求买家承担所有税费，但无论如何协商，卖家都要清楚自己应承担的税费金额,避免因税费问题产生纠纷。

不同地区对于二手房税费的政策可能会存在一些细微差异，某些城市可能会出台一些鼓励住房交易的政策，对特定区域或特定类型的二手房交易给予税费优惠，卖家在卖房前一定要向当地的房产交易部门或税务部门咨询清楚，确保自己能够享受到应有的政策优惠,同时也避免因政策不熟悉而多缴纳税费。

在准备售卖二手房时，卖家还可以提前了解市场行情，结合税费成本来制定合理的售价，如果市场竞争激烈，卖家可以适当考虑降低价格，但要把税费因素考虑进去，确保自己的收益不受太大影响，如果市场需求旺盛，卖家则可以在合理范围内提高价格,将部分税费转嫁给买家。

卖二手房涉及的税费种类较多，计算方式也各有不同，卖家要充分了解各项税费政策，结合自身房屋情况和市场行情，合理规划卖房事宜，才能在二手房交易中实现自身利益的最大化，同时也能让交易过程更加顺利、透明，无论是对于初次卖房的新手，还是有过卖房经验的人来说，详细掌握二手房售卖税费知识都是非常必要的,这将为整个交易过程提供有力的保障。