卖二手房究竟该由谁来缴税？一文讲清

在二手房交易的复杂流程中,缴税问题常常让买卖双方感到困惑，究竟卖二手房该谁缴税？这可不是一个简单的问题，它涉及到诸多法律法规以及交易习惯，明确这一点对于保障买卖双方的权益至关重要，我们就详细探讨一下卖二手房缴税责任的划分以及相关要点。

需要明确二手房交易中涉及的主要税种,对于卖方而言，常见的税种有个人所得税、增值税及附加等，个人所得税，如果卖方转让的房屋是其名下满五年且是家庭唯一生活用房，那么可以免征个人所得税，这一政策旨在鼓励长期住房持有，减少投机性房产交易，但如果不符合这个条件，就需要按照规定缴纳个人所得税，一般情况下，是按照房屋转让所得的 20%征收，不过在实际操作中，有些地方也会按照房屋销售额的一定比例核定征收，1% - 3% 不等，具体比例各地规定有所差异。

增值税及附加方面,如果卖方转让的房屋购买不足 2 年，需要按照 5% 的征收率全额缴纳增值税及附加，这里的增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，它们是以增值税为计税依据，根据所在地区不同，附加税率也有所不同，在市区的，城市维护建设税税率为 7%，在县城、镇的为 5%，不在市区、县城或镇的为 1%；教育费附加率为 3%，地方教育附加率一般为 2%，而如果房屋购买已满 2 年，对于普通住房，免征增值税；对于非普通住房，可能需要按照差额征收增值税，即（销售收入 - 购买住房价款）÷（1 + 5%）× 5% 计算增值税额。

从法律规定角度来看,这些税到底该由谁来缴纳呢？按照税收法律法规的规定，个人所得税、增值税等税种的纳税义务人是卖方，这是明确的法律责任划分，也就是说从法理上，卖方有义务按照规定缴纳这些税款，然而在实际的二手房交易市场中，情况却并非完全如此简单。

在现实交易里,买卖双方可以通过协商来确定最终的缴税承担方，很多时候，卖方会以“净得价”的方式出售房屋，意思就是卖方要求在交易过程中不承担任何税费，所有的税费都由买方来承担，这种情况在市场上非常普遍，尤其是在卖方市场，即房源相对紧张、卖方处于优势地位的时候，卖方会觉得自己出售房屋已经付出了很多精力，而且希望能够得到一个确切的净收入，所以不愿意承担税费，而买方呢，由于购房需求迫切，担心因为税费问题与卖方谈崩而错失心仪的房子，往往也会无奈接受这种“净得价”的交易方式。

但这种看似“约定俗成”的做法，其实存在一定的风险，对于买方来说，如果在合同中没有明确约定清楚税费的承担方式以及可能出现的税费变动情况，一旦在交易过程中出现新的税费政策调整或者原本预估的税费金额有误，就可能面临额外的经济负担，在交易过程中突然出台了新的税费政策，增加了某种税费，而合同中又没有约定这种情况该如何处理，那么买方就可能不得不自行承担这笔额外的费用。

对于卖方而言,如果以“净得价”方式交易，虽然表面上看似自己没有税费负担，但也可能存在潜在风险，如果在交易过程中因为税费问题产生纠纷，导致交易无法顺利进行，卖方可能会面临房屋无法按时出售、资金回笼延迟等问题，如果买方因为税费负担过重而毁约，卖方还可能需要重新寻找买家，增加了交易成本和时间成本。

为了避免在二手房交易中因缴税问题产生不必要的纠纷,买卖双方在签订合同前一定要做好充分的沟通和明确的约定，在合同中，要详细写明各项税费由哪一方承担，并且要考虑到可能出现的政策变动等特殊情况，可以约定“如在交易过程中因国家税收政策调整导致税费增加，增加部分由双方协商解决”，这样在遇到问题时，双方就有明确的依据来处理。

买卖双方在交易前最好向当地的税务部门或者专业的房产中介机构咨询清楚当前的税费政策以及可能涉及的税费种类和金额,税务部门能够提供最准确的政策解读，而专业的房产中介机构由于长期从事二手房交易业务，对当地的税费情况也比较熟悉，能够为买卖双方提供一些实用的建议。

在交易过程中,要注意保留好所有与税费缴纳相关的凭证，无论是卖方缴纳还是买方缴纳，这些凭证都是交易合法性和税费缴纳情况的重要证明，如果日后出现纠纷或者需要查询相关信息，这些凭证就能发挥重要作用。

卖二手房缴税责任虽然在法律上有明确规定,但在实际交易中可以通过协商确定承担方，买卖双方都应该充分了解相关税费政策，在合同中明确约定，谨慎处理缴税问题，以保障自身的合法权益，让二手房交易能够顺利、安心地进行，才能避免在交易过程中因为缴税问题产生不必要的麻烦，实现双方的交易目标，无论是买房还是卖房，都是人生中的大事，多了解一些相关知识，多做一些准备工作，才能让交易更加顺畅，让自己的财产安全得到更好的保障。