卖二手房要交哪些税费？一文为你讲清楚

卖二手房涉及多种税费,这对于卖家来说至关重要，直接关系到最终的收益，了解卖二手房的税费情况，能让卖家在交易过程中做到心中有数，避免因税费问题产生纠纷或遭受不必要的损失，我们就详细探讨卖二手房需要缴纳的各类税费。

增值税,增值税的征收情况与房屋是否满两年以及房屋性质有关，如果是个人将购买不足 2 年的住房对外销售，按照 5%的征收率全额缴纳增值税，计算公式为：增值税 = 全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5% ，一套售价 200 万未满两年的住房，其增值税 = 2000000÷（1＋5%）×5% ≈ 95238 元，而如果是个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售，在北上广深地区，对于普通住房免征增值税，对于非普通住房，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税，计算公式为：增值税 =（含税销售额 - 购买住房价款）÷（1 + 5%）×5% ；在其他地区，个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售，均免征增值税，这里的普通住房和非普通住房的划分标准各地有所不同，一般普通住房应同时满足住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在 144 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下等条件。

个人所得税,个人所得税的征收主要有两种方式，一种是若能提供房屋原值凭证，个人所得税 =（转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金 - 有关合理费用）×20% ，卖家转让一套住房，转让收入为 300 万，房屋原值为 200 万，转让过程中缴纳的税金及合理费用共计 10 万，那么个人所得税 =（300 - 200 - 10）×20% = 18 万，另一种是若不能提供房屋原值凭证，个人所得税 = 住房转让收入×1%（具体比例各地可能有差异），如果卖家无法提供上述房屋原值相关凭证，转让收入 300 万，那么个人所得税 = 300×1% = 3 万，对于个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，这一政策旨在鼓励长期居住和合理住房消费。

然后是土地增值税,对个人销售住房暂免征收土地增值税，这一政策大大减轻了个人卖二手房的税费负担，但如果卖家出售的不是住房，而是商业用房等非住宅类房产，土地增值税的计算就相对复杂，它需要根据增值额来确定税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60% ，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格等。

还有印花税,同样，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，但对于非住房类二手房交易，印花税按照产权转移书据所载金额的 0.05%贴花，转让一套商业用房，成交价格为 500 万，那么印花税 = 5000000×0.05% = 2500 元。

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，这些税费是以增值税为计税依据，城市维护建设税根据所在地区不同税率有所不同，市区为 7%，县城、镇为 5%，不在市区、县城或镇的为 1%；教育费附加率为 3%，地方教育附加率一般为 2% ，如果卖家需要缴纳增值税，那么相应的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加就要按照增值税税额来计算缴纳，比如缴纳了 10 万增值税，在市区的话，城市维护建设税 = 100000×7% = 7000 元，教育费附加 = 100000×3% = 3000 元，地方教育附加 = 100000×2% = 2000 元。

在实际的二手房交易中,税费的承担问题可以由买卖双方协商决定，有些卖家会要求买家承担所有税费，将自己的净收益固定下来；而有些情况下，卖家为了促成交易，也可能会承担一部分税费，但无论如何约定，双方都应该清楚各项税费的具体情况，避免在交易过程中因税费问题产生分歧。

对于卖家来说,在出售二手房前，要充分了解当地的税费政策，不同地区可能会有一些细微的差异，而且税费政策也可能随着时间推移而调整，可以向当地的税务部门咨询，或者向专业的房产中介了解最新情况，在与买家协商交易价格和税费承担问题时，要将税费因素考虑进去，确保自己的利益得到保障。

如果卖家对税费计算等问题不太清楚,最好寻求专业人士的帮助，如税务顾问或房产律师，他们能够根据具体情况，准确计算税费，并提供合理的建议，避免因不熟悉政策而导致多缴税或者出现税务风险。

卖二手房的税费是一个复杂但又必须清楚了解的问题,卖家只有熟悉各项税费规定，才能在交易中做出明智的决策，实现自身利益的最大化，同时也能保障交易的顺利进行，避免不必要的麻烦和纠纷，无论是对于初次卖房的人，还是有过卖房经验的人，不断关注和学习税费政策，都是非常有必要的，这将有助于在二手房交易市场中更加从容应对。