卖二手房要交哪些税？一文为你讲清楚

卖二手房涉及多种税费,这是许多卖房者关心的重要问题，了解这些税费不仅能让卖房过程更加顺利，也能避免因税费问题产生的纠纷和经济损失，我们就详细探讨卖二手房究竟要交什么税。

增值税,增值税的征收情况与房屋是否满两年以及房屋性质有关，对于个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税，这里的政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，而在北上广深地区，个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征增值税，普通住房和非普通住房的界定标准各地有所不同，一般来说普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在 144 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下，卖房者需要根据自己房屋的实际情况来确定是否需要缴纳增值税以及缴纳的具体金额。

个人所得税,个人所得税的征收方式有两种，一种是若能提供房屋原值凭证，个人所得税=(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用)×20%；另一种是若不能提供房屋原值凭证，个人所得税=住房转让收入×1%，存在一些免征个人所得税的情况，对个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，这里的“自用 5 年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达 5 年以上。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房，卖房者要注意判断自己是否符合免征条件，以准确计算应缴纳的个人所得税。

土地增值税也是卖二手房时可能涉及的税费,对个人销售住房暂免征收土地增值税，但如果出售的不是住房，而是商业用房等非住宅类房产，就需要缴纳土地增值税，土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收，增值额是指转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金等，计算过程相对复杂，卖房者如果涉及非住宅类房产出售，最好咨询专业人士以准确计算土地增值税。

印花税方面,同样对个人销售或购买住房暂免征收印花税，但对于非住宅类房产的买卖，买卖双方需要按照产权转移书据所载金额的 0.05%缴纳印花税，虽然印花税的金额相对较小，但在交易过程中也不能忽视。

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，这些税费是以增值税为计税依据，如果卖房者需要缴纳增值税，那么就需要同时缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，城市维护建设税根据所在地区不同税率有所差异，市区的税率为 7%，县城、镇的税率为 5%，不在市区、县城或镇的税率为 1%；教育费附加率为 3%，地方教育附加率一般为 2%，若需缴纳增值税 10000 元，在市区的卖房者需缴纳城市维护建设税 10000×7% = 700 元，教育费附加 10000×3% = 300 元，地方教育附加 10000×2% = 200 元。

在实际卖房过程中,税费的承担问题可以由买卖双方协商确定，有些情况下，卖房者可能会将税费转嫁给购房者，在房价中予以体现；而有些时候，卖房者为了促成交易，可能会自行承担部分或全部税费，但无论如何约定，都应该在合同中明确注明，避免后期产生纠纷。

不同地区对于二手房交易税费可能会有一些特殊的政策和规定,比如某些地方政府为了促进房地产市场的平稳健康发展，可能会出台一些税费优惠政策，卖房者在交易前一定要向当地的税务部门或房产中介机构详细了解当地的具体政策，确保自己的交易行为符合规定，同时也能合理规划税费支出。

卖房者还需要注意保存好相关的凭证和票据,如购房发票、契税完税凭证等，这些凭证在计算税费时可能会用到，特别是在涉及到房屋原值的认定等方面，如果没有相关凭证，可能会导致按照核定征收的方式缴纳税费，从而增加卖房者的负担。

卖二手房涉及的税费种类较多,计算方式也各有不同，卖房者要充分了解各项税费政策，结合自己房屋的实际情况，准确计算应缴纳的税费，在交易过程中，要与购房者明确税费的承担问题，并严格按照法律法规和当地政策进行操作，这样才能确保二手房交易顺利完成，保障自己的合法权益，无论是对于初次卖房的人，还是有过卖房经验的人来说，详细了解卖二手房交什么税以及相关规定都是非常必要的，希望本文能为广大卖房者提供有益的参考，让二手房交易更加顺畅。