卖二手房到底该怎么算自己赚了多少？

卖二手房时，不少人都想清楚知道自己究竟赚了多少，这并非简单的售价减去当初买入价，其中涉及众多复杂因素，准确计算卖房收益，不仅能让卖家清晰了解投资成果，还能在交易中做出更明智决策,就为大家详细剖析卖二手房计算盈利的方法。

最基础的就是要明确房屋的原始成本，这不仅仅是当初购买房子时支付给卖家的房款，还包括购房时产生的一系列税费，比如契税，这是根据房屋面积和购房情况按一定比例征收的，一般首套房面积在 90 平米及以下的，契税税率为 1%，90 平米以上的为 1.5%；二套房面积 90 平米及以下的，契税税率为 1%，90 平米以上的为 2% ，还有印花税，虽然税率较低，但也是购房成本的一部分，购房时可能还会有一些中介费，如果通过中介购买，通常中介费是房价的一定比例，常见的在 1% - 3%左右,这些费用都要算入房屋的原始成本之中。

除了购房时的直接支出，装修成本也不容忽视，装修的花费有高有低，从基础装修到豪华装修，价格差异巨大，在计算盈利时，要把装修投入的所有费用都统计进来，包括购买装修材料的费用、支付给装修工人的工钱、装修过程中的设计费用等，装修随着时间会有折旧，装修的折旧年限可以按照 5 - 10 年计算，根据实际使用年限来估算装修剩余价值，一套房子装修花费 20 万元，使用了 5 年，按照 10 年折旧计算，那么装修剩余价值可能就只有 10 万元。

持有房屋期间的成本也需要考虑，如果是贷款买房，那么贷款利息就是一项重要支出，贷款利息的计算较为复杂，与贷款金额、贷款期限、贷款利率等因素相关，以等额本息还款方式为例，每月还款金额固定，但其中本金和利息的比例会随着时间变化，在整个贷款期间，利息总额可能是一笔不小的数目，持有房屋期间还需要缴纳物业费，这是每月固定的支出，虽然金额相对不大，但长期积累下来也是一笔费用，还有可能产生的房屋维修费用，比如屋顶漏水维修、管道疏通等费用,这些都要算入持有成本。

当房屋要出售时，卖房过程中也会产生一些费用，比如中介费，如果通过中介卖房，需要支付给中介一定比例的费用，和买房时类似，通常也是房价的 1% - 3% ，还有可能涉及到个人所得税，如果房屋满足一定的条件，比如满五唯一（房产证满五年且是卖家唯一住房），可以免征个人所得税，但如果不满足条件，可能需要按照房屋增值部分的一定比例缴纳个人所得税，交易过程中可能还会有一些杂费,比如过户手续费等。

明确了各项成本之后，计算盈利就相对简单了，用房屋的实际成交价格，减去上述所有的成本，包括原始购房成本、装修成本、持有成本以及卖房成本，得到的差值就是卖房的盈利，一套房子当初购买价格为 100 万元，契税等购房税费 2 万元，中介费 2 万元，装修花费 20 万元，贷款利息 15 万元，物业费等持有成本 3 万元，卖房时中介费 3 万元，个人所得税 5 万元，最终成交价格为 180 万元，那么盈利就是 180 - （100 + 2 + 2 + 20 + 15 + 3 + 3 + 5） = 28 万元。

在计算盈利的过程中，还需要注意一些细节，要保留好所有相关的票据和凭证，无论是购房合同、装修发票、贷款还款记录还是物业费缴纳凭证等，这些都能作为成本计算的依据，市场情况也会对盈利产生影响，如果在房价上涨时期卖房，盈利可能会比较可观；而在房价下跌时期,可能盈利会减少甚至出现亏损。

对于卖家来说，准确计算盈利还有助于制定合理的卖房价格，如果卖家清楚自己的成本和预期盈利，就能在定价时更加科学合理，既不会因为定价过高导致房屋难以出手，也不会因为定价过低而损失应有的利润，了解盈利情况也能让卖家对自己的房产投资有更清晰的认识，总结经验教训,为未来的投资决策提供参考。

卖二手房计算赚了多少是一个综合且细致的过程，涉及多个方面的成本和因素，只有全面考虑并准确计算，才能真正清楚自己在这次房产交易中获得的收益，从而在房地产市场的交易中更加游刃有余，无论是新手卖家还是有过卖房经验的人，都应该重视盈利计算这一环节,让房产交易为自己带来最大的价值。