卖二手房到底要交多少税你清楚吗

卖二手房要交多少税，这是众多二手房卖家极为关注的问题，税费的多少直接关系到卖家最终的收益，了解清楚各项税费规定，能让卖家在交易过程中做到心中有数，合理规划交易,我们就详细探讨卖二手房需要缴纳的各类税费情况。

增值税，增值税的征收情况分不同情形，如果个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税，这里所说的全额，就是房屋的全部销售收入，一套售价为 100 万元的不足 2 年的住房，那么需要缴纳的增值税就是 100÷(1 + 5%)×5%≈4.76 万元，而如果个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税，这个政策在北上广深地区有特殊规定，对于北上广深地区个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税，在上海，一套购买 2 年以上的非普通住房，买入价为 80 万元，卖出价为 150 万元，那么应缴纳的增值税为(150 - 80)÷(1 + 5%)×5%≈3.33 万元，普通住房与非普通住房的区分各地标准不同，一般从房屋面积、容积率、成交价格等方面界定,卖家需要了解当地具体规定。

个人所得税，个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，如果能提供房屋原值凭证，个人所得税应纳税额的计算公式为：应纳税额＝（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用）×20%，卖家转让一套住房，转让收入为 120 万元，房屋原值为 80 万元，转让过程中缴纳的税金（如增值税等）为 5 万元，装修等合理费用有 10 万元，那么应缴纳的个人所得税为(120 - 80 - 5 - 10)×20% = 5 万元，若不能提供房屋原值凭证，普通住房的个人所得税按照住房转让收入的 1%核定征收，非普通住房按照住房转让收入的 2%核定征收，个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税，这对于很多卖家来说是一项重要的税收优惠政策,符合条件的卖家可以充分利用。

然后是土地增值税，对个人销售住房暂免征收土地增值税，但如果卖家转让的不是住房，而是商业用房等非住宅类房产，就需要缴纳土地增值税，土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收，增值额是转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格等，土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%，计算过程相对复杂,卖家在转让非住宅类房产时需要仔细核算。

还有印花税，同样，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，但对于非住房类二手房交易，买卖双方需要按照产权转移书据所载金额的 0.05%缴纳印花税，转让一套商业用房，成交价格为 200 万元，那么买卖双方各自需要缴纳的印花税为 200×0.05% = 0.1 万元。

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等附加税费，是以增值税为计税依据，如果缴纳了增值税，城市维护建设税根据所在地区不同税率有所不同，市区为 7%，县城、镇为 5%，不在市区、县城或镇的为 1%；教育费附加率为 3%，地方教育附加率一般为 2%，比如缴纳了 5 万元增值税，在市区的话，城市维护建设税为 5×7% = 0.35 万元，教育费附加为 5×3% = 0.15 万元，地方教育附加为 5×2% = 0.1 万元。

在实际的二手房交易中，税费的承担有时会在买卖双方的合同中约定，有些卖家为了让房屋更具价格竞争力，可能会选择承担部分甚至全部税费；而有些卖家则会明确要求买家承担所有税费，但无论如何约定，卖家都应该清楚自己依法应承担的税费种类和金额，避免在交易过程中出现不必要的纠纷，不同地区可能会有一些特殊的税收政策和优惠措施，卖家在卖房前一定要向当地税务部门或专业房产中介咨询了解，确保准确掌握税费情况，保障自身合法权益，清楚知晓卖二手房要交多少税,是顺利完成二手房交易的重要一环。