卖二手房税费怎么交？一文为你讲清楚

卖二手房时，税费的缴纳是很多卖家关注的重点，这不仅关系到卖房的实际收益，还涉及到合法合规的交易流程，了解卖二手房税费怎么交，能让卖家在交易过程中更加从容，避免因税费问题产生纠纷或遭受不必要的损失,就为大家详细介绍卖二手房时各类税费的缴纳情况。

增值税，如果所售房屋购买不足 2 年，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；如果购买超过 2 年（含 2 年），免征增值税，这里的时间认定，通常以房屋产权证书或契税完税证明上注明的时间为准，哪个时间在前就以哪个为准，小李 2019 年 5 月购买了一套房子，契税完税证明日期为 2019 年 6 月，房产证日期为 2021 年 7 月，那么在 2021 年 8 月卖房时，由于契税完税证明日期在前且已满 2 年，所以免征增值税，增值税的计算公式为：含税销售额÷（1 + 5%）×5% ，若房屋售价为 105 万元，那么应缴纳的增值税为 105÷（1 + 5%）×5% = 5 万元。

个人所得税也是重要的一项，若能提供房屋原值凭证，个人所得税按照（转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金 - 有关合理费用）×20%的税率计算，小张以 80 万元购买的房子，卖房时售价 120 万元，转让过程中缴纳税金 5 万元，装修等合理费用 10 万元，那么应缴纳的个人所得税为（120 - 80 - 5 - 10）×20% = 5 万元，若不能提供房屋原值凭证，则按照转让收入的 1% - 3%核定征收个人所得税，具体比例各地规定不同，如果所售房屋是家庭唯一生活用房且购买时间超过 5 年，免征个人所得税，这就是我们常说的“满五唯一”政策。

土地增值税方面，对个人销售住房暂免征收土地增值税，但如果出售的不是住房，比如商业用房等，就需要按照相关规定缴纳土地增值税，计算方式较为复杂，一般采用四级超率累进税率，根据增值额与扣除项目金额的比率来确定税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。

印花税同样对个人销售或购买住房暂免征收，不过对于非住房交易，买卖双方需要按照产权转移书据所载金额的 0.05%缴纳印花税，出售一间商业店铺，售价 200 万元，那么买卖双方各自需要缴纳的印花税为 200×0.05% = 0.1 万元。

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，这些税费是以增值税为计税依据，城市维护建设税根据所在地区不同税率有所差异，市区为 7%，县城、镇为 5%，不在市区、县城或镇的为 1%；教育费附加率为 3%，地方教育附加率一般为 2%，如果需要缴纳增值税，那么相应的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加就要按照上述税率计算缴纳，比如缴纳了 5 万元增值税，在市区的话，城市维护建设税为 5×7% = 0.35 万元，教育费附加为 5×3% = 0.15 万元，地方教育附加为 5×2% = 0.1 万元。

在实际卖房过程中，卖家要注意及时了解当地的税费政策变化，不同地区可能在具体执行标准和优惠政策上存在差异，有些地方可能会出台一些鼓励住房交易的政策，对特定情况下的二手房交易税费进行减免或优惠，在与买家签订购房合同前，要明确税费的承担方，避免后期因税费问题产生争议，如果对税费缴纳的具体流程和计算方式不清楚，建议咨询当地的税务部门或专业的房产中介，确保交易过程合法合规，税费缴纳准确无误，清楚了解卖二手房税费怎么交，是顺利完成房屋交易、保障自身权益的重要前提。