卖二手房到底该怎么算钱 一文为你讲清

卖二手房时,算钱可不是简单的一拍脑袋定价，这其中涉及诸多因素，精准计算才能既保障自身利益，又让房子顺利出手，就为大家详细剖析卖二手房算钱的门道。

房屋本身价值的计算,这要参考房屋的原始购买价格，原始购买价是成本基础，能反映当初购置房产时的市场行情和投入成本，十年前花 50 万买的房子，在计算售价时这是重要起点，但不能仅依据原始购买价，还需考虑房屋折旧，房屋如同商品，随着时间推移会有损耗，每年折旧率在 2% - 3%左右，假设房子使用了 5 年，按照 2.5%的折旧率计算，100 万的房子折旧额就是 100 万×2.5%×5 = 12.5 万，折旧并非绝对，若房屋保养良好，装修和设施设备更新及时，折旧率可适当降低。

房屋的装修和配套设施也影响价格计算,精装修的房子肯定比毛坯房价格高，装修成本要根据实际投入计算，包括基础装修、主材、家具家电等费用，但装修价格并非全额计入房价，要考虑装修的使用年限和损耗程度，三年前花费 20 万装修，如今市场同类装修价值 15 万，那计算房价时装修部分就按 15 万估算，配套设施方面，像小区内的停车位、储物间等附属设施，都能为房屋增值，有独立产权停车位的房子，在售卖时可适当提高价格，具体增值幅度要参考当地市场对停车位的需求情况。

市场因素在二手房定价中起着关键作用,周边新房价格是重要参考，如果周边新楼盘开盘价为每平米 2 万，同地段、同品质的二手房价格一般会略低于新房，可能在 1.8 - 1.9 万每平米，因为新房有更新的建筑设计、更完善的小区规划等优势，但如果二手房有独特优势，如稀缺的景观资源、成熟的配套等，与新房价格差距可适当缩小，要关注二手房市场的供需关系，若所在区域二手房供应量大，需求少，价格就会受到抑制；反之，供不应求时，价格则有上升空间，某区域因新规划了大型商业中心和优质学校，购房需求大增，此时二手房价格也会随之上涨。

交易成本也需算入卖二手房的价格中,税费是重要一项，常见的有个人所得税、增值税等，个人所得税一般按照房屋增值部分的 20%征收，或者按房屋总价的 1%征收（具体征收方式各地不同），增值税方面，如果房屋购买未满两年对外销售，需按照 5%的征收率全额缴纳增值税；满两年则免征（北上广深地区非普通住房除外），还有中介费，如果通过中介卖房，一般需支付房屋成交价 1% - 3%的中介费，这些税费和中介费都要在定价时考虑进去，不然就可能压缩自己的利润空间。

地段和楼层对二手房价格影响也不容小觑,位于城市核心地段、交通便利、配套完善的房子价格自然高，比如市中心的房子比郊区房子每平米可能贵几千元甚至上万元，楼层方面，一般中间楼层价格较高，底层和顶层相对较低，底层可能存在采光不足、潮湿等问题，顶层可能有漏水、夏天炎热等困扰，但如果底层带有花园、顶层有阁楼等特殊优势，价格可适当提高。

卖二手房算钱是个复杂的过程,要综合考虑房屋自身状况、市场行情、交易成本等多方面因素，只有全面、精准地计算，才能制定出合理的价格，在保障自身利益的同时，让房子顺利找到新主人，无论是初次卖房的新手，还是有经验的卖家，都要认真对待价格计算这一环节，为成功卖房打下坚实基础 。