卖二手房究竟该谁承担税费？一文讲清

在二手房交易的复杂棋局中，税费承担问题犹如一颗关键棋子，牵一发而动全身，直接影响着买卖双方的切身利益，当卖家期望净得房款，买家渴望降低成本，这一问题便成为交易谈判桌上的核心焦点，究竟卖二手房该谁出税费，这背后有着怎样的规则与门道？我们就深入剖析,为你拨开迷雾。

我们要明确二手房交易中涉及的主要税费种类，对于卖家而言，常见的税费有增值税、个人所得税，增值税方面，如果所售房屋购买不足 2 年，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税（北上广深地区的非普通住房除外，非普通住房按照差额 5%缴纳增值税），个人所得税，如果能提供房屋原值凭证，以转让收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按 20%的税率缴纳；若不能提供房屋原值凭证，则按住房转让收入的 1%核定征收。

而买家需要承担的主要税费是契税，对个人购买家庭唯一住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2%的税率征收（北上广深地区二套房契税不享受此优惠，按 3%征收） 。

从法律规定层面来看，这些税费都有各自明确的纳税义务人，增值税和个人所得税的纳税义务人是卖方，契税的纳税义务人是买方，然而在实际的二手房交易市场中,情况并非如此简单直接。

在大多数城市的二手房交易习惯里，卖家往往倾向于要求“净得价”，这意味着卖家希望在交易过程中不承担任何税费，将原本应由自己承担的增值税、个人所得税等全部转嫁给买家，卖家之所以有这样的诉求，一方面是出于对自身利益最大化的追求，他们认为自己出售房屋，就应该得到实实在在的房款，不想因为税费而减少收入，部分卖家可能对税费政策不太了解，或者觉得办理税费缴纳手续繁琐,所以干脆将这一负担推给买家。

对于买家来说，面对卖家“净得价”的要求，往往处于较为被动的地位，在竞争激烈的二手房市场中，如果买家非常心仪某套房子，而卖家坚持净得价，买家可能为了促成交易，不得不妥协承担原本不应由自己承担的税费，但这并不意味着买家就完全没有话语权，如果市场处于买方市场，房源相对充足，买家就有更多的谈判空间，可以坚持按照法定的纳税义务来承担税费,要求卖家承担其应缴纳的部分。

那么在交易谈判中，买卖双方该如何围绕税费承担问题进行有效的沟通与协商呢？双方都应该提前了解清楚当地的税费政策以及市场行情，卖家要知道自己房屋交易可能产生的税费具体金额，买家也要清楚自己可能面临的额外支出，在谈判过程中，要保持理性和冷静，不要情绪化，卖家可以向买家说明自己坚持净得价的原因，比如可能是因为急于用钱，或者是对房屋价格已经做出了一定让步，所以希望通过税费转嫁来平衡，买家则可以向卖家分析市场情况，如果当前市场上类似房源较多，买家有更多选择,那么卖家坚持净得价可能会导致交易难以达成。

中介在二手房交易中起着重要的协调作用，一个专业、负责的中介会根据市场情况和交易双方的需求，提出合理的税费分担方案，在房价上做出一定调整，让卖家适当降低价格，同时承担一部分税费；或者双方各承担一部分税费，以达到一个相对平衡的状态，中介还可以协助买卖双方办理税费缴纳手续,确保整个交易过程顺利进行。

在签订购房合同的时候，关于税费承担的条款一定要明确、详细，不能仅仅口头约定，要将双方协商好的税费承担方式白纸黑字写进合同，如果约定买家承担所有税费，就要明确写出“本次二手房交易过程中产生的增值税、个人所得税、契税等所有税费均由买方承担”，这样可以避免在交易后期出现纠纷，一旦有一方违反约定,另一方可以依据合同条款维护自己的权益。

还有一种情况需要注意，就是在交易过程中可能出现政策变动导致税费增加的情况，在签订合同后，当地政府出台了新的税费政策，使得原本不需要缴纳的某项税费开始征收，或者原本较低的税率提高了，对于这种情况，买卖双方在合同中最好也有相应的约定，可以约定如果是政策原因导致税费增加，双方应协商解决，比如按照一定比例分担增加的税费,或者根据市场情况重新调整房价。

卖二手房谁出税费并没有一个绝对固定的答案，它受到市场环境、买卖双方的谈判能力、交易习惯等多种因素的影响，无论是卖家还是买家，都应该在交易前充分了解相关政策和市场动态，在谈判中保持理性和灵活，通过合理的协商和明确的合同约定，来保障自己的合法权益，让二手房交易过程更加顺利、公平。