卖二手房要交多少税钱？一文为你讲清楚

卖二手房时，税钱问题是众多卖家极为关注的要点，毕竟，这直接关系到最终的卖房收益，了解卖二手房需缴纳的税钱种类、计算方式等，能让卖家在交易过程中做到心中有数，避免因税务问题产生不必要的麻烦和损失,我们就详细探讨卖二手房时究竟要交多少税钱。

我们来看看增值税，增值税的征收情况与房屋是否满两年以及房屋性质有关，对于个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；而个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税，这里需要注意的是，上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，在北上广深地区，个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征增值税，普通住房和非普通住房的界定标准各地有所不同，普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在 144 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下，在某城市，一套未满 2 年的价值 200 万的住房出售，那么需要缴纳的增值税为 200÷(1 + 5%)×5% ≈ 9.52 万元。

接着是个人所得税，个人所得税的征收方式有两种，一种是若能提供房屋原值凭证，个人所得税=(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用)×20%，另一种是若不能提供房屋原值凭证，个人所得税=住房转让收入×1%，这里的转让收入就是卖房的实际成交价，房屋原值包括购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费，转让住房过程中缴纳的税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金，有关合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，卖家以 300 万出售一套房屋，能提供原值凭证显示原值为 200 万，转让过程中缴纳的税金及合理费用共计 10 万，那么个人所得税=(300 - 200 - 10)×20% = 18 万元；若不能提供原值凭证，则个人所得税=300×1% = 3 万元，对于个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税,这一政策为很多符合条件的卖家减轻了税务负担。

土地增值税和印花税方面，对个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税，这对于二手房卖家来说是一项较为有利的政策，减少了交易过程中的税务支出，但如果出售的不是住房，而是商业用房等非住宅类房产，土地增值税的计算就相对复杂，它需要根据增值额来确定税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%，印花税则是按照产权转移书据所载金额的 0.05%贴花。

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，这些税费是以增值税为计税依据，城市维护建设税根据所在地区不同税率有所差异，市区的税率为 7%，县城、镇的税率为 5%，不在市区、县城或镇的税率为 1%，教育费附加率为 3%，地方教育附加率一般为 2%，如果需要缴纳增值税，那么相应的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加就要按照增值税税额来计算，缴纳了 10 万元增值税，在市区的话，城市维护建设税=10×7% = 0.7 万元，教育费附加=10×3% = 0.3 万元，地方教育附加=10×2% = 0.2 万元。

在实际卖房过程中，卖家还需要注意一些特殊情况，因房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，对购房成交价格中相当于货币补偿的部分免征契税，成交价格超过货币补偿的，对超过部分征收契税；以房换房等特殊交易形式，税务处理也有相应规定，不同地区可能会根据当地房地产市场情况出台一些税收优惠政策或调整相关税率,卖家要及时关注当地税务部门的政策动态。

在交易过程中，买卖双方也可以通过协商来确定税费的承担方式，虽然税法规定了各项税费的纳税义务人，但在实际交易中，很多时候卖家会将税费转嫁给买家，或者双方协商各自承担一部分，无论如何约定，都要在合同中明确注明,避免后期产生纠纷。

对于卖家来说，了解清楚卖二手房时的税钱情况，不仅能合理规划卖房收益，还能在与买家谈判和签订合同等环节中占据主动，在卖房前，建议卖家咨询当地税务部门或者专业的房产中介、税务顾问，详细了解自己需要缴纳的税费种类和具体金额，确保交易过程顺利进行，要妥善保存好与房屋交易相关的各类凭证，以便在需要时准确计算税费，清晰掌握卖二手房的税钱问题,是成功完成二手房交易的重要一环。