贷款房卖二手房该怎么做有哪些要点？

在房地产交易市场中，贷款房卖二手房的情况日益普遍，许多人因为各种原因，比如换房需求、工作调动等，想要将还在还贷款的房子出售，但这一过程相较于普通二手房交易更为复杂，涉及诸多环节和注意事项，了解这些关键要点，无论是对于卖家顺利卖房，还是买家安心购房,都有着至关重要的意义。

对于卖家而言，首先要明确自己房屋的贷款情况，是公积金贷款、商业贷款还是组合贷款，剩余贷款金额有多少，还款期限还剩多久等，这是后续交易的基础信息，如果卖家选择提前还清贷款再卖房，那么就需要计算提前还款的成本，有些贷款合同可能会规定提前还款需要支付一定的违约金，卖家要提前与贷款银行沟通，了解具体的违约金数额以及提前还款的流程，提前还款后，卖家就可以解除房屋的抵押状态，使房屋产权清晰，这会大大增加房屋在市场上的吸引力,买家也会更放心购买。

若卖家不打算提前还清贷款，那么可以选择转按揭的方式，转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款，但转按揭的办理相对复杂，不同银行对于转按揭的政策和要求也有所不同，卖家需要向贷款银行提出转按揭申请，银行会对买家的资质进行审核，包括买家的收入情况、信用记录等，只有买家通过审核，转按揭才能顺利进行，在这个过程中，卖家要与银行、买家保持密切沟通,确保各项手续按流程推进。

在确定了贷款处理方式后，卖家要对房屋进行合理定价，贷款房在定价时，除了要考虑房屋的地段、面积、装修等常规因素外，还需要考虑剩余贷款情况，如果卖家选择提前还清贷款卖房，那么定价可以参考同区域、同类型已还清贷款的二手房价格，但如果是转按揭卖房，由于买家需要承担剩余贷款，在定价时可能需要适当降低价格以弥补买家承担贷款的风险和成本，卖家可以多参考一些周边近期成交的类似房屋价格，也可以咨询专业的房产中介,获取更准确的定价建议。

接下来就是寻找合适的买家和交易平台，卖家可以选择将房屋信息发布在各大房产中介平台，借助中介的资源和渠道，快速找到潜在买家，在选择中介时，要选择信誉良好、口碑佳的中介机构，查看其过往的成交记录和客户评价，也可以在一些线上房产交易平台自行发布房屋信息，扩大房屋的曝光度，在与买家接触过程中，卖家要如实告知买家房屋的贷款情况、产权状况等重要信息,避免后续产生纠纷。

对于买家来说，购买贷款房的二手房需要更加谨慎，首先要核实卖家的房屋产权情况，查看房屋是否存在抵押、查封等限制交易的情况，可以要求卖家提供房产证原件，并到当地房产管理部门进行查询核实，在了解房屋贷款情况时，要明确卖家剩余贷款金额、还款方式以及转按揭的具体流程和要求，如果买家选择转按揭购买房屋，要确保自己符合银行的贷款条件,提前向银行咨询自己的贷款额度和审批情况。

在签订购房合同方面，无论是卖家还是买家都要格外注意，合同中要明确房屋的基本信息、价格、付款方式、贷款处理方式、交房时间等重要条款，对于贷款房的交易，尤其要明确在转按揭过程中双方的责任和义务，如果因为银行政策调整或其他原因导致转按揭无法顺利进行，合同中要约定相应的解决方式，合同中要约定违约责任,以保障双方的合法权益。

在交易过程中，资金安全也是重中之重，为了避免资金风险，建议买卖双方选择资金监管，资金监管是指买卖双方的交易资金不直接通过中介或对方账户，而是由银行或专业的第三方监管机构进行监管，在房屋交易完成后，监管机构再将资金支付给卖家，这样可以有效避免卖家收到房款后不配合办理后续手续,或者买家支付房款后无法获得房屋产权的风险。

税费问题也是贷款房卖二手房不可忽视的一部分，二手房交易涉及的税费有契税、增值税、个人所得税等，不同地区的税费政策可能有所不同，买卖双方要提前了解当地的税费政策，明确各自需要承担的税费项目和金额，在合同中也要明确税费的承担方,避免后期因为税费问题产生纠纷。

贷款房卖二手房是一个复杂但有序的过程，卖家要处理好贷款问题、合理定价、选择合适的交易方式和买家；买家要谨慎核实房屋产权和贷款情况、签订详细的购房合同、保障资金安全，只有买卖双方都充分了解其中的要点和注意事项，才能确保交易顺利进行，实现各自的房产交易目标，在房地产市场中完成一次满意的交易，无论是对于改善居住条件，还是实现资产的合理配置,清晰的交易流程和充分的准备都是至关重要的。