买二手房税费该如何计算？一文为你讲清

买二手房，税费计算是绕不开的关键环节，很多人在踏入二手房交易市场时，对这部分内容一头雾水，结果在交易过程中不是多花了冤枉钱，就是因计算失误导致交易出现波折，了解买二手房税费的计算方法，不仅能让你在购房预算上做到心中有数，更能保障交易顺利进行,就为大家详细剖析买二手房税费计算的方方面面。

首先要明确，二手房交易涉及多种税费，主要包括契税、增值税、个人所得税、印花税、土地增值税等,不同税费的计算方式和征收标准各有不同。

契税是购房者需要重点关注的一项税费，它的计算主要依据房屋面积和购房者的购房情况，如果购房者是购买家庭唯一住房，且房屋面积在 90 平方米及以下的，契税按照 1%的税率征收；若房屋面积在 90 平方米以上的，契税税率为 1.5%，要是购房者购买的是家庭第二套改善性住房，面积在 90 平方米及以下的，契税依旧按 1%征收；面积在 90 平方米以上的，契税税率则为 2%，这里需要注意的是，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房，小张家庭已有一套住房，此次购买一套 100 平方米的二手房，那么他需要缴纳的契税就是房屋总价乘以 2%。

增值税的计算相对复杂一些，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税，这个政策在不同城市可能存在差异，像北上广深地区，个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税；购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征增值税，所以在计算增值税时,一定要先了解当地的具体政策。

个人所得税也是二手房交易中常见的税费，若转让的房屋满足“满五唯一”条件，即房产证出证日或契税票出票日满 5 年且是业主家庭唯一住房，可免征个人所得税，如果不满足“满五唯一”，则有两种计算方式，一种是能提供房屋原值凭证的，个人所得税=(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用)×20%；另一种是不能提供房屋原值凭证的，个人所得税=住房转让收入×1%，小李购买的二手房不满足“满五唯一”条件，房屋转让收入为 200 万元，若不能提供房屋原值凭证，那么他需要缴纳的个人所得税就是 200 万×1% = 2 万元。

印花税相对来说金额较小，在二手房买卖中，买卖双方各按照房屋成交价的 0.05%缴纳印花税，从 2008 年 11 月 1 日起,对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

土地增值税方面，对个人销售住房暂免征收土地增值税，但如果是转让非居住用房，就需要按照规定计算缴纳土地增值税，计算方式较为复杂,一般是按照增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数来计算。

在实际计算买二手房税费时，还有一些要点需要注意，房屋的性质不同，税费计算也有区别，比如普通住宅和非普通住宅的划分标准不同城市有所差异，这会影响到增值税、契税等税费的计算，交易价格的认定也很关键，税务部门一般会参考房屋的网签价格和评估价格，若网签价格过低,可能会按照评估价格来计算税费。

不同地区可能还会有一些地方性质的税费优惠政策或者特殊规定，有些城市为了鼓励住房消费，可能会对特定人群或者特定区域的二手房交易给予一定的税费减免，所以在进行二手房交易前,一定要向当地的税务部门或者房产中介详细咨询了解。

对于购房者来说，准确计算二手房税费是做好购房预算的重要前提，在与卖家协商房价时，也要将税费因素考虑在内，避免因税费问题产生纠纷，在办理过户手续时，要仔细核对税费明细,确保缴纳的税费准确无误。

买二手房税费计算虽然复杂，但只要掌握了各项税费的计算方法和相关政策，就能在交易过程中做到心中有数，顺利完成购房之旅，无论是新手购房者还是有过购房经验的人，都不能忽视税费计算这一重要环节，只有充分了解，才能让自己的购房决策更加明智，避免不必要的经济损失，希望通过本文的介绍，能让大家对买二手房税费计算有更清晰的认识,在二手房交易市场中更加从容。