原房主贷款买的二手房 购买时要注意什么？

在房地产交易市场中，原房主贷款买的二手房交易情况日益常见，对于购房者而言，这类二手房交易既充满机遇，也潜藏着诸多风险，了解其中的门道，才能在购房过程中趋利避害,顺利实现安家梦想。

要清楚原房主贷款未还清的二手房交易存在的特殊风险，如果原房主仍有贷款未结清，房屋处于抵押状态，在这种情况下进行交易，一旦原房主出现资金问题，无法按时偿还贷款，银行有权对房屋进行处置，这就意味着购房者可能面临钱房两失的困境，有的购房者在未了解清楚房屋贷款状况时，就与原房主签订合同并支付了房款，结果原房主因债务问题无法继续偿还贷款，银行启动拍卖程序，购房者不仅失去了房子,支付的房款也难以追回。

如何安全地购买原房主贷款买的二手房呢？第一步就是要详细核实房屋的贷款情况，购房者可以要求原房主提供贷款合同，查看贷款金额、还款期限、剩余欠款等关键信息，到当地的不动产登记中心查询房屋的抵押登记情况，确保信息的真实性和准确性，只有全面了解房屋的债务状况,才能对交易风险有清晰的认识。

在交易方式上，常见的有两种，一种是原房主自筹资金提前还清贷款，解除房屋抵押后再进行交易，这种方式相对较为安全，因为房屋在交易时不存在抵押负担，购房者可以顺利办理产权过户手续，原房主可以用自己的积蓄，或者向亲朋好友借款来提前还贷，对于一些资金紧张的原房主来说,可能无法短期内筹集到足够的资金。

另一种方式是通过转按揭来完成交易，所谓转按揭，就是将原房主的剩余贷款转移到购房者名下，由购房者继续偿还贷款，但这种方式操作起来较为复杂，需要经过银行的审批，银行会对购房者的还款能力、信用状况等进行严格评估，只有购房者符合银行的要求，转按揭才能顺利办理，而且不同银行对于转按揭的政策和要求也有所不同,在操作前需要向相关银行进行详细咨询。

在签订购房合同时，一定要明确双方的权利和义务，对于原房主贷款未还清的情况，要在合同中详细约定还款责任、违约责任等内容，明确规定原房主必须在规定时间内还清贷款，解除抵押，如果原房主未能按时履行义务，需要承担相应的违约责任，包括向购房者支付违约金、赔偿购房者因此遭受的损失等，合同中也要约定好房屋交付时间、产权过户时间等关键节点,保障购房者的合法权益。

在资金支付方面，要谨慎操作，不要轻易将大额房款直接支付给原房主，可以选择通过资金监管的方式来保障资金安全，资金监管是指将购房款存入专门的监管账户，在房屋完成产权过户等手续后，再将资金支付给原房主，这样可以有效避免原房主挪用购房款，确保交易资金的安全，很多城市都有专门的资金监管机构或平台,购房者可以通过这些正规渠道进行资金监管。

对于购房者来说，还需要关注房屋的产权情况，即使原房主贷款买的二手房存在抵押，但只要产权清晰，没有其他纠纷，交易就可以继续进行，但如果房屋存在产权争议，比如原房主与他人存在共有产权纠纷，或者房屋被查封等情况，那么交易就会面临很大的风险，购房者在购买前一定要仔细核实房屋的产权归属,确保交易的合法性和安全性。

从原房主的角度来看，在出售贷款买的二手房时，也有一些需要注意的事项，原房主首先要明确自己的还款能力和房屋出售的意愿，如果决定出售房屋，要提前规划好还款资金，避免因资金问题影响交易进程，原房主要积极配合购房者和银行的相关工作，提供真实准确的信息,确保交易能够顺利进行。

在交易过程中，原房主也要注意保护自己的合法权益，在收到购房者支付的房款后，要及时用于偿还贷款，避免产生逾期还款等不良记录，在与购房者签订合同前，要认真阅读合同条款，确保自己的权益得到充分保障，如果对合同条款有疑问或不满意的地方,要及时与购房者协商修改。

对于房地产中介机构来说，在促成原房主贷款买的二手房交易时，要发挥专业的服务作用，中介机构要对房屋的贷款情况、产权情况等进行详细调查核实，并如实告知买卖双方，在协助买卖双方签订合同、办理贷款、过户等手续时，要提供专业的指导和服务，确保交易流程的顺畅，中介机构还要对买卖双方的交易行为进行监督，及时发现并解决交易过程中出现的问题,维护交易双方的合法权益。

原房主贷款买的二手房交易涉及诸多环节和风险，无论是购房者、原房主还是房地产中介机构，都需要谨慎对待，购房者要充分了解房屋的贷款和产权情况，选择安全的交易方式，通过合同和资金监管等手段保障自己的权益，原房主则要做好还款规划，积极配合交易，保护好自己的合法权益，房地产中介机构要发挥专业优势，提供优质服务，促进交易的顺利完成，只有各方都做好充分的准备和应对措施，才能在这种特殊的二手房交易中实现共赢，让房地产市场更加健康、有序地发展。