买二手房究竟能降多少税费你知道吗

在房地产市场中，二手房交易一直占据着重要的份额，对于许多购房者来说，税费是一笔不小的开支，大家都十分关心买二手房到底能降多少税费，这不仅关系到购房成本，甚至可能影响到最终的购房决策,我们就深入探讨一下买二手房时税费降低的相关问题。

我们要清楚二手房交易中涉及的主要税费种类，常见的有契税、增值税、个人所得税等，契税是由购房者承担，根据房屋面积和购房者名下房产情况而定，首套房面积在 90 平方米及以下的，契税税率为 1%；90 平方米以上的，契税税率为 1.5%，二套房面积在 90 平方米及以下的，契税税率为 1%；90 平方米以上的，契税税率为 2%，增值税则要看房屋是否满两年，满两年的普通住房免征增值税，不满两年的住房按照 5%的征收率全额缴纳增值税，个人所得税方面，如果房屋满五唯一（满五年且是房东家庭唯一住房），则免征个人所得税；否则，可能按照房屋差额的 20%或者房屋总价的 1%来征收。

在实际交易中,有哪些途径可以降低这些税费呢？

从契税角度来看，合理规划房屋面积和购房者名下房产情况是关键，如果购房者家庭人口不多，对房屋面积需求不是特别大，选择 90 平方米及以下的房屋，在契税上就能节省一笔开支，购买一套价值 200 万的 90 平以下首套房，契税只需缴纳 200 万×1% = 2 万；而如果购买 90 平以上的首套房，契税则要缴纳 200 万×1.5% = 3 万，相差 1 万，如果购房者名下已有房产，在购买二手房前可以考虑合理处置名下房产,使其符合契税优惠条件。

对于增值税，确保房屋满两年是免征的关键，在挑选二手房时，优先选择满两年的普通住房，这就需要购房者在看房过程中仔细核实房屋的产权信息，查看房产证的登记时间或者契税完税证明的时间，如果购买的是不满两年的房屋，按照 5%的征收率全额缴纳增值税，这可是一笔不小的费用，一套价值 300 万的不满两年住房，增值税就要缴纳 300 万÷（1 + 5%）×5% ≈ 14.29 万，而如果选择满两年的同价位房屋,这笔费用就可以省下来。

个人所得税的降低主要围绕满五唯一这个条件，购房者在与房东沟通时，要了解房屋是否满足满五唯一的要求，对于房东来说，如果房屋不符合满五唯一，也可以通过一些方式来降低税费，提供房屋原值凭证，按照房屋差额的 20%来计算个人所得税，在某些情况下可能比按照房屋总价的 1%征收更划算，假设一套房屋购买时价格为 100 万，出售价格为 200 万，房屋原值凭证齐全，按照差额 20%征收个人所得税为（200 万 - 100 万）×20% = 20 万；若按照总价 1%征收则为 200 万×1% = 2 万，但如果房屋增值幅度较小,提供原值凭证按照差额征收可能更有利。

在二手房交易过程中，还有一些细节也会影响税费，交易价格的确定，虽然不能故意低报价格来逃税，但合理评估房屋价值，避免过高定价导致多缴纳税费也是有必要的，税务部门在征税时会参考房屋的评估价格，如果交易价格明显高于市场合理价格，可能会按照评估价格来征税，购房者可以通过查询周边类似房屋的成交价格，了解市场行情，与房东协商一个合理的价格，既保障自身利益,也避免不必要的税费增加。

不同地区对于二手房交易税费可能会有一些特殊政策和优惠措施，有些地方政府为了促进房地产市场的健康发展，会出台一些税费减免或者补贴政策，购房者和房东要及时关注当地政府的相关政策信息，了解是否符合享受优惠的条件，某些地区对于购买特定区域的二手房给予契税补贴,或者对于符合一定条件的房东减免个人所得税等。

在整个二手房交易过程中，合同的签订也至关重要，合同中要明确税费的承担方以及相关的违约责任，如果在交易过程中因为税费问题产生纠纷，合同就是保障双方权益的重要依据，购房者和房东在签订合同前，最好咨询专业的律师或者房产中介，确保合同条款清晰、合理、合法。

房产中介在二手房交易中也起着重要作用，一个专业、靠谱的中介能够帮助购房者和房东了解税费政策，合理规划交易流程，降低税费成本，他们熟悉当地的房地产市场和税务政策，能够根据实际情况提供专业的建议，购房者和房东在选择中介时，要考察其信誉、资质和服务水平，确保能够得到准确、有效的帮助。

买二手房时税费的降低需要购房者和房东多方面的考虑和操作，从了解税费政策、选择合适的房屋、合理确定交易价格到关注地方优惠政策、签订规范合同以及借助专业中介的力量，每一个环节都可能影响到最终的税费支出，通过合理规划和操作，购房者和房东都有可能在二手房交易中节省一笔可观的税费，降低交易成本，实现双方的利益最大化，在进行二手房交易前，一定要做好充分的准备工作，多了解相关信息，让自己的购房或者售房之路更加顺畅、经济。