买二手房税费究竟该怎么计算？一文讲清

买二手房,税费计算可是关键环节，直接关系到你的购房成本，很多人在踏入二手房交易市场时，对税费计算一头雾水，不是多花了冤枉钱，就是在交易中因税费问题产生纠纷，就带大家深入了解买二手房税费的计算方法，让你明明白白购房。

我们要清楚二手房交易中涉及的主要税费种类,包括契税、增值税、个人所得税、印花税、土地增值税等，不同税费的计算方式和征收标准各有不同。

契税是购房者需要缴纳的重要税费之一,它的计算主要依据房屋面积和购房者的购房情况，对于个人购买家庭唯一住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税，若个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2%的税率征收契税，这里需要注意的是，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房，小李购买了一套 100 平方米的家庭唯一住房，房屋总价为 200 万元，那么他需要缴纳的契税为 2000000×1.5% = 30000 元。

增值税及其附加税也是二手房交易中不可忽视的部分,增值税的征收标准与房屋是否满两年以及房屋性质有关，如果是个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税，上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，对于北上广深地区，个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征增值税，增值税附加税包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，它们是以增值税为计税依据，城市维护建设税根据所在地区不同，税率分为 7%（市区）、5%（县城、镇）和 1%（其他地区），教育费附加率为 3%，地方教育附加率一般为 2%，假设小张在非北上广深地区购买了一套不满 2 年的住房，售价为 150 万元，那么需要缴纳的增值税为 1500000÷(1 + 5%)×5% = 71428.57 元，以增值税为基础计算的城市维护建设税（假设在市区）为 71428.57×7% = 5000 元，教育费附加为 71428.57×3% = 2142.86 元，地方教育附加为 71428.57×2% = 1428.57 元，增值税及其附加税总计约 79999.99 元。

个人所得税也是二手房交易税费的重要组成部分,若转让的房屋满足“满五唯一”条件，即房产证出证日或契税票出票日满 5 年且是业主家庭唯一住房，可免征个人所得税，若不满足“满五唯一”，则有两种计算方式，一种是能提供房屋原值凭证的，个人所得税=(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用)×20%；另一种是不能提供房屋原值凭证的，个人所得税=住房转让收入×1%，小赵购买的二手房不满足“满五唯一”，房屋转让收入为 180 万元，若不能提供房屋原值凭证，那么业主需缴纳的个人所得税为 1800000×1% = 18000 元。

印花税在二手房买卖中,对个人销售或购买住房暂免征收，土地增值税同样对个人销售住房暂免征收。

在实际交易中,还有一些可能涉及的费用，比如房屋交易手续费，一般按照房屋建筑面积计算，每平方米几元不等，具体标准各地有所差异；登记费，一般为几百元。

在购买二手房时,一定要提前了解清楚各项税费的计算方式和征收标准，可以向房产中介咨询，也可以到当地的不动产登记中心或税务部门详细了解，在签订购房合同前，要明确税费的承担方，避免后期出现纠纷。

不同地区的二手房税费政策可能会有所调整和变化,所以在购房前要及时关注当地最新的政策动态，对于购房者来说，清晰掌握税费计算方法，不仅能准确预估购房成本，还能在交易过程中维护自己的合法权益，希望大家都能在了解清楚税费情况后，顺利买到心仪的二手房。