买二手房房契税该如何计算与缴纳？一文讲清

买二手房时，房契税是一项不容忽视的重要支出，它不仅关系到购房者的经济成本，其缴纳流程和相关规定也影响着整个购房交易的顺利进行，了解买二手房房契税的相关知识，能让购房者在交易过程中做到心中有数，避免不必要的麻烦和损失,我们就深入探讨买二手房房契税的方方面面。

明确什么是二手房房契税，契税是在土地、房屋权属发生转移时，向承受权属的单位和个人征收的一种税，在二手房交易中，购房者作为房屋权属的承受方，需要按照规定缴纳契税，这是国家税收政策的一部分,旨在保障房地产市场的正常秩序和财政收入。

二手房房契税的税率是如何确定的呢？这并非固定不变，而是受到多种因素的影响，契税税率在 1% - 3%之间，具体如下：如果购房者购买的是家庭唯一住房，且房屋面积在 90 平方米及以下的，契税税率为 1%；房屋面积在 90 平方米以上的，契税税率为 1.5%，若购房者购买的是家庭第二套改善性住房，面积在 90 平方米及以下的，契税税率同样为 1%；面积在 90 平方米以上的，契税税率为 2%，需要注意的是，不同地区可能会根据自身房地产市场情况对契税政策进行微调,所以在购房前一定要向当地税务部门或房产中介了解清楚当地的具体税率标准。

计算二手房房契税，关键在于确定计税依据，通常情况下，计税依据是房屋的成交价格，但如果成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定，一套二手房实际成交价格为 100 万元，若符合家庭唯一住房且面积在 90 平方米以下，按照 1%的税率计算，契税金额就是 1000000×1% = 10000 元。

接下来谈谈二手房房契税的缴纳流程，在完成房屋买卖交易后，购房者需要准备好相关材料前往当地税务部门办理契税缴纳手续，常见的材料包括购房合同、购房者身份证明、房屋产权证明等，不同地区可能要求提供的材料略有差异，所以在办理前最好先咨询清楚，到达税务部门后，先填写契税纳税申报表，如实申报房屋交易的相关信息，税务人员会对提交的材料进行审核，审核通过后，会根据确定的计税依据和税率计算出应缴纳的契税金额，购房者按照要求缴纳契税后，会取得契税完税证明，这个完税证明非常重要，它是房屋权属变更的重要凭证之一,在后续办理房屋产权登记等手续时都需要用到。

在实际缴纳二手房房契税过程中，还有一些特殊情况需要注意，对于拆迁户，如果用拆迁补偿款重新购买二手房，且购房成交价格不超过拆迁补偿款的，免征契税；成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税，继承房产一般不征收契税，但如果是法定继承人之外的人继承房产，属于赠与行为,需要按照规定缴纳契税。

对于购房者来说，了解二手房房契税政策还有助于在购房谈判中争取更有利的价格，在知道契税税率和计算方式后，如果卖方要求购房者承担所有税费，购房者可以根据实际情况进行合理的价格协商，因为契税是购房者的一项支出，如果卖方将自身应承担的部分税费转嫁给购房者，购房者可以通过计算这部分税费对房价的影响,要求卖方适当降低房价。

准确了解契税政策也能避免一些不法中介或卖方的欺诈行为，有些不良中介可能会故意夸大契税金额，从而骗取购房者更多钱财，购房者自己清楚契税的计算和缴纳标准，就能识破这些骗局,保护自己的合法权益。

从卖方角度来看，虽然契税是由购房者缴纳，但了解契税政策也有好处，在与购房者协商房价时，可以考虑到契税因素，制定更合理的价格策略，如果卖方能够清晰地向购房者解释契税政策，也有助于增强购房者对交易的信任,促进交易的顺利完成。

及时关注当地契税政策的变化也是非常必要的，政府可能会根据房地产市场的供需情况、经济发展状况等因素对契税政策进行调整，为了鼓励刚需购房，可能会进一步降低契税税率；或者为了抑制投资性购房，提高契税税率，无论是购房者还是卖方，都应该通过官方渠道，如当地政府网站、税务部门公告等，及时了解这些政策变化,以便在合适的时机进行房产交易。

买二手房房契税涉及到诸多方面的知识和细节，购房者和卖方都应该深入了解契税政策、税率计算、缴纳流程以及特殊情况处理等内容，这不仅能保障自身的经济利益，还能确保二手房交易过程的合法、合规、顺利进行，在房产交易这个重大事项中，每一个环节都不容忽视，而契税作为其中重要的一环，值得我们认真对待和深入研究，才能在二手房交易中做出明智的决策,实现自己的房产目标。