买二手房做税该怎么做？一文为你详细指南

买二手房时，做税是一个关键且复杂的环节，它涉及到诸多细节与规定，直接关系到买卖双方的经济利益，了解如何正确处理二手房做税，能让交易过程更加顺畅，避免不必要的纠纷与损失,我们就深入探讨买二手房做税的相关事宜。

要明确二手房交易中涉及的税种，常见的有契税、增值税、个人所得税等，契税是购房者需要缴纳的重要税种，若购房者是购买家庭唯一住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税，如果是购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2%的税率征收契税，这里的家庭住房认定通常是以购房人家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女为准。

增值税方面，如果转让的二手房购买不足 2 年，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税，北上广深地区有特殊规定，个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税；购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征增值税，普通住房与非普通住房的界定各地标准有所不同，一般从房屋面积、成交价格等方面区分。

个人所得税也是重要一项，若转让的房屋是家庭唯一生活用房且购买时间超过 5 年，免征个人所得税，不符合上述条件的，一般按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为 20%，计算方式通常是用转让收入减去房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额。

在实际做税过程中，买卖双方该如何操作呢？对于购房者来说，在签订购房合同前，一定要与卖方明确税费的承担方式，虽然法律规定了各项税费的纳税义务人，但在实际交易中，买卖双方可以协商税费的最终承担方，在准备缴纳契税时，要准备好相关材料，如购房合同、身份证明、家庭住房情况证明等，不同地区对于材料的要求可能会有细微差别,所以最好提前向当地税务部门或房产交易中心咨询清楚。

购房者还需要关注契税的缴纳时间，有些地方规定在办理房屋产权登记手续前缴纳契税，若逾期缴纳可能会产生滞纳金，在办理过户手续时，要确保各项税费都已按规定缴纳完毕,以免影响产权的顺利转移。

对于卖方而言，要准确核算自己房屋的相关情况，确定是否符合增值税、个人所得税的优惠政策条件，如果符合免税条件，要准备好相关证明材料，如房屋购买时间的证明、家庭唯一生活用房的证明等，以便在做税时顺利享受优惠，在交易过程中，要如实向购房者和税务部门提供房屋的真实信息，不得隐瞒或虚报房屋情况,否则可能面临税务处罚。

在做税过程中，还有一些常见问题需要注意，房屋原值的确定，如果无法提供房屋原值凭证，税务机关可能会按照一定比例核定征收个人所得税，这可能会对卖方的税负产生较大影响，卖方要妥善保存好房屋购买时的相关凭证，如购房发票、契税完税凭证等。

关于继承、赠与等特殊方式取得的二手房再转让的做税问题也较为复杂，通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，购房时间按照原房屋产权证书的时间确定；通过其他无偿受赠方式取得的住房，购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证书的时间确定，在做税时,要根据具体情况准确适用政策。

还有一点很重要，不同地区的二手房做税政策可能会有所调整和变化，房地产市场情况不断变化，政府为了调控市场等目的，可能会对税费政策进行调整，无论是购房者还是卖方，在进行二手房交易做税时，都要及时关注当地最新的政策动态,以确保按照最新规定进行操作。

在选择中介机构协助办理二手房交易时，也要注意其在做税环节的专业度，有些不良中介可能会为了促成交易，故意隐瞒或错误解读税费政策，给买卖双方带来损失，要选择信誉良好、专业能力强的中介机构,并要求其在做税过程中提供准确的信息和指导。

买二手房做税是一个需要谨慎对待的环节，买卖双方都要充分了解相关税种、税率、优惠政策以及操作流程等知识，在交易过程中保持谨慎和理性，确保税费的处理合法合规，保障自身的合法权益，才能让二手房交易在做税环节顺利进行，实现双方满意的交易结果，随着政策的不断变化和市场情况的发展，持续关注和学习相关知识也是非常必要的，这样才能在二手房交易中应对各种情况,做出明智的决策。