买二手房过户费都有哪些？该如何计算？

买二手房时，过户费是一项不可忽视的重要支出，它涉及多种费用项目，计算方式也较为复杂，很多购房者在面对时常常一头雾水，了解买二手房的过户费相关知识，能让购房者在交易过程中做到心中有数，避免不必要的经济损失，确保购房过程顺利进行,就为大家详细剖析买二手房过户费的那些事儿。

我们来看看二手房过户费包含哪些主要项目。

契税是二手房过户费中的重要一项，契税的征收标准与房屋面积以及购房者的购房情况有关，如果购房者是购买家庭唯一住房，且房屋面积在 90 平方米及以下的，契税按照 1%的税率征收；若房屋面积在 90 平方米以上的，契税税率为 1.5%，要是购房者购买的是家庭第二套改善性住房，面积在 90 平方米及以下的，契税税率依旧为 1%；而面积在 90 平方米以上的，契税税率则变为 2%，需要注意的是，不同地区对于契税的征收政策可能会存在一些细微差异,具体情况要以当地规定为准。

增值税及其附加税也是过户费的组成部分，如果房屋未满 2 年，需要征收增值税，税率为 5%，同时还需征收增值税附加税，包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，这些附加税是以增值税为计税依据，综合税率大概在增值税的 12%左右，也就是说，未满 2 年的房屋，增值税及其附加税的综合税率约为 5.6%，但如果房屋已满 2 年，对于普通住宅，免征增值税及其附加税；对于非普通住宅，可能仍需按照差额征收增值税及其附加税，具体计算方式较为复杂,要根据房屋的实际情况和当地政策来确定。

个人所得税也是不可小觑的一项费用，若房屋满足“满五唯一”的条件，即房产证满 5 年且是业主家庭唯一住房，那么免征个人所得税，若不满足这一条件，个人所得税的征收方式有两种，一种是按照房屋转让收入的 1%征收；另一种是按照房屋转让收入减去房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额的 20%征收，通常情况下，购房者可以选择对自己更有利的征收方式，但有些地区可能规定只能按照一种方式征收,这就需要提前了解清楚。

除了上述主要税费,二手房过户还可能涉及一些其他费用。

印花税，虽然税率较低，一般为房屋成交价的 0.05%，买卖双方各承担一半，但也不能忽视，在实际操作中，对于个人销售或购买住房,暂免征收印花税。

土地增值税，对于个人转让非住宅类房产，需要缴纳土地增值税，计算方式较为复杂，要根据房屋的增值情况按照不同的税率进行征收，而对于个人转让住宅类房产,目前暂免征收土地增值税。

登记费也是过户过程中需要缴纳的费用之一，住宅类房屋的登记费为每件 80 元，非住宅类房屋的登记费为每件 550 元。

这些过户费该如何计算呢？

假设小李购买了一套面积为 100 平方米，成交价为 200 万元的二手房，该房屋已满 2 年但并非业主家庭唯一住房，小李是首次购房，首先计算契税，由于房屋面积大于 90 平方米且小李是首次购房，契税税率为 1.5%，则契税为 2000000×1.5% = 30000 元，因为房屋已满 2 年，免征增值税及其附加税，个人所得税方面，若按照 1%征收，个人所得税为 2000000×1% = 20000 元，登记费为 80 元，小李此次购买二手房的过户费总共为 30000 + 20000 + 80 = 50080 元。

在实际的二手房交易中，过户费的承担方式也是买卖双方需要协商的重要内容，有些情况下，卖方可能会要求买方承担全部过户费，而有些则会双方协商分担，购房者在签订购房合同前，一定要明确过户费的承担方式,避免后期出现纠纷。

不同地区对于二手房过户费的政策可能会有所调整，一些地方政府为了促进房地产市场的健康发展，可能会出台一些税费优惠政策，购房者在购房前，要及时关注当地政府的相关政策动态,以便能够享受到相应的优惠。

在计算过户费时，房屋的成交价并不一定就是实际的计税价格，有些地区会根据房屋的评估价来确定计税价格，以防止买卖双方通过低报成交价来逃避税费，购房者要了解清楚当地的计税依据,避免出现计算误差。

买二手房的过户费涉及多个方面，购房者在购房过程中要充分了解各项费用的征收标准、计算方式以及承担方式等相关知识，在与卖方协商价格和签订合同的过程中，要将过户费的问题明确清楚，确保自己的权益得到保障，只有做好充分的准备，才能在二手房交易中顺利完成过户手续，实现自己的购房梦想，希望以上内容能为广大购房者在购买二手房时提供有益的参考,让大家在面对过户费问题时不再迷茫。