买二手房购置税究竟该怎么计算？

买二手房时,购置税的计算是众多购房者极为关注的问题，它直接关系到购房成本的高低，准确了解其计算方式，能让购房者在购房过程中做好预算规划，避免因对税费计算不清而带来经济上的困扰，我们就详细探讨买二手房购置税到底该怎么算。

首先要明确,二手房购置税并非单一税种，而是包含了多种与购房相关的税费项目，其中主要涉及契税、增值税、个人所得税等，不同税种有着不同的计算方式和征收标准。

契税是二手房交易中较为重要的一项税费,它的计算主要依据房屋面积以及购房者的购房情况，对于个人购买家庭唯一住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税，小李购买了一套 85 平方米的家庭唯一住房，房屋总价为 100 万元，那么他需要缴纳的契税就是 1000000×1% = 10000 元，若购买的是 100 平方米的家庭唯一住房，契税则为 1000000×1.5% = 15000 元，而如果购房者购买的是家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2%的税率征收契税，这里需要注意的是，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

增值税也是二手房交易税费中的关键部分,增值税的征收与房屋是否满两年以及房屋性质有关，对于个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税，上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，而在北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征增值税，普通住房与非普通住房的界定标准各地有所不同，普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在 144 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下，在广州，小王出售一套未满 2 年的住房，售价为 200 万元，那么他需要缴纳的增值税为 2000000÷(1 + 5%)×5% ≈ 95238 元，若该住房已满 2 年且为普通住房，则无需缴纳增值税。

个人所得税同样不容忽视,个人所得税的征收主要看房屋是否满五唯一。“满五唯一”是指房产证出证日或契税票出票日算“起始日期”，时间满五年或超过五年，且是业主在该省份内登记在国土局系统里只有这一套房子，如果符合满五唯一的条件，免征个人所得税，若不符合满五唯一，个人所得税的计算方式有两种，一种是能提供房屋原值凭证的，个人所得税=(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用)×20%；另一种是不能提供房屋原值凭证的，个人所得税=住房转让收入×1%，小张出售一套不符合满五唯一条件的住房，售价为 150 万元，若他能提供房屋原值凭证，房屋原值为 100 万元，转让过程中缴纳的税金及合理费用共计 10 万元，那么他需要缴纳的个人所得税为(1500000 - 1000000 - 100000)×20% = 80000 元；若不能提供房屋原值凭证，则个人所得税为 1500000×1% = 15000 元。

除了上述主要税种,二手房交易还可能涉及一些其他费用，比如印花税，在二手房买卖中，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，土地增值税，对个人销售住房暂免征收土地增值税，在一些特殊情况下，如非住宅类房产交易，可能会涉及印花税和土地增值税的征收，具体计算方式较为复杂，需根据实际情况按照相关规定执行。

在计算二手房购置税时,房屋的性质也会对税费产生影响，经济适用房、房改房等保障性住房在交易时，除了上述常规税费外，还可能涉及一些特殊的费用，经济适用房一般需要补缴土地出让金，其计算方式各地不同，有的是按照房屋面积乘以一定的标准来计算，有的则是根据房屋成交价的一定比例来收取，房改房在交易时可能需要缴纳按成本价补足房价款等费用。

在实际的二手房交易过程中,购置税的承担方可以由买卖双方协商确定，有些情况下，卖方可能会要求买方承担所有的税费，这就需要买方在购房时充分考虑这一因素，综合评估购房成本，不同地区对于二手房购置税的政策可能会有所差异，购房者在购房前一定要向当地的税务部门或房产中介机构详细咨询，确保准确了解当地的税费政策和计算方式。

买二手房购置税的计算是一个较为复杂的过程,涉及多个税种和多种情况，购房者在准备购买二手房时，要提前做好功课，了解清楚各项税费的计算方法和征收标准，结合自身的经济实力和购房需求，合理规划购房预算，才能在二手房交易过程中避免不必要的经济损失，顺利完成购房交易，相关部门也应进一步加强对二手房交易税费政策的宣传和解释工作，让购房者能够更加清晰、准确地了解税费情况，保障二手房交易市场的健康、有序发展。