买二手房到底该谁包税 你清楚吗

在二手房交易的复杂棋局中，“谁包税”这一问题犹如关键一子，牵一发而动全身，直接影响着买卖双方的利益格局，对于许多初次涉足二手房市场的人来说，这个问题常常令人困惑不已，甚至可能因为对其缺乏清晰认知，在交易过程中遭受不必要的损失或陷入纠纷，深入了解买二手房时谁包税这一关键问题,对于买卖双方而言都至关重要。

我们要明确二手房交易中涉及的税种都有哪些，常见的税种包括契税、增值税、个人所得税等，契税是由买方缴纳的，它是对房屋产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主征收的一次性税收，若买方是购买家庭唯一住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税，若买方购买的是家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2%的税率征收契税（北上广深地区二套房契税政策有所不同，以当地规定为准）。

增值税则是针对卖方而言，如果卖方转让的房屋购买时间不足 2 年，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；购买时间超过 2 年（含 2 年）的，免征增值税（北上广深地区的非普通住房除外，对于北上广深地区购买超过 2 年（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税）。

个人所得税也是卖方需要承担的税种，若卖方转让的房屋是其家庭唯一生活用房且购买时间超过 5 年，免征个人所得税；若不符合上述条件，一般按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为 20%，在实际操作中，很多地方也会按照房屋转让收入的 1% - 3%核定征收个人所得税。

在实际交易中到底谁来承担这些税费呢？从法律规定上来说，契税由买方缴纳，增值税和个人所得税由卖方缴纳，但在二手房交易市场中，税费承担情况往往并非如此简单直接，由于市场供需关系以及买卖双方的谈判地位等多种因素的影响,税费承担方式存在很大的灵活性。

在卖方市场中，也就是房源相对稀缺，买房竞争较为激烈的情况下，卖方往往处于优势地位，卖方可能会要求买方承担所有税费，因为卖方认为自己的房屋不愁卖，而且为了保证自己最终到手的房款金额不受税费影响，就会将税费转嫁给买方，对于买方来说，如果非常心仪某套房子，在权衡利弊后，可能会无奈接受这一要求，毕竟，在激烈的购房竞争中,放弃这套房子可能就错失了理想的居住之所。

而在买方市场，即房源充足，买房选择较多时，买方的谈判地位相对提高，买方可能会坚持按照法律规定，由卖方承担相应税费，因为在这种市场环境下，卖方如果不满足买方的这一要求，可能面临房屋长时间卖不出去的风险，卖方为了尽快促成交易，可能会妥协,自行承担税费。

除了市场因素外，买卖双方的具体情况也会影响税费承担方式，卖方急于用钱，需要尽快将房屋变现，那么在税费承担问题上可能会做出较大让步，甚至愿意自行承担所有税费，相反，如果买方对房屋的需求十分迫切，而且经济实力相对雄厚,那么也有可能接受卖方提出的由买方承担税费的要求。

在二手房交易合同中，对于税费承担一定要有明确清晰的约定，很多纠纷的产生就是因为合同中对这一问题没有详细说明，有些合同只是简单提及“交易过程中的一切税费由某一方承担”，但没有具体指明到底包括哪些税费，这就容易在交易过程中，当涉及到一些不太常见的税费时，双方产生分歧，合同中最好详细罗列清楚每一项税费由谁承担,避免模糊不清的表述。

在交易过程中，中介机构也起着重要作用，正规专业的中介机构会在交易前向买卖双方详细说明税费政策以及可能的承担方式，并协助双方进行合理的谈判和协商，但也有一些不良中介，为了尽快促成交易赚取佣金，可能会在税费问题上故意含糊其辞，甚至误导买卖双方，在选择中介机构时,一定要谨慎考察其信誉和专业能力。

对于买方来说，在考虑承担税费时，要综合评估房价以及自己的经济承受能力，如果卖方要求买方承担所有税费，买方要计算清楚，加上税费后，这套房子是否还在自己的预算范围内，买方也要关注卖方房屋的产权情况等其他重要因素,不能仅仅因为税费问题而忽视了房屋本身可能存在的风险。

对于卖方而言，在决定让买方承担税费时，也要考虑市场反应，如果定价过高且要求买方承担所有税费，可能会使很多潜在买家望而却步，卖方需要在保证自己利益的前提下，制定合理的税费承担方案,以提高房屋的市场竞争力。

各地的税费政策可能会有所不同，而且政策也会随着时间推移而发生变化，买卖双方在交易前一定要及时了解当地最新的税费政策，以免因为政策变动而产生不必要的麻烦，某些地区可能会出台一些针对二手房交易的税费优惠政策，如果买卖双方不了解，就可能无法享受到这些优惠,增加交易成本。

在买二手房时，“谁包税”是一个复杂且需要谨慎对待的问题，买卖双方都应该充分了解相关税费政策，结合市场情况和自身实际需求，在合同中明确约定税费承担方式，以确保交易的顺利进行，维护自己的合法权益，无论是买方还是卖方，都不能忽视这一关键环节，只有做好充分的准备和规划，才能在二手房交易中避免陷入不必要的纠纷和损失,实现各自的交易目标。