买二手房过户费到底该谁出 有哪些门道？

在二手房交易的复杂流程中,过户费由谁承担这个问题常常让买卖双方头疼不已，这可不是一笔小数目，它涉及到诸多费用项目，不同情况有着不同的规定和处理方式，搞清楚过户费谁来出，对于买卖双方维护自身权益、顺利完成交易至关重要，我们就深入探讨一下买二手房过户费到底该谁出这个关键问题。

我们要明确二手房过户费包含哪些项目,二手房过户费涵盖了契税、增值税、个人所得税、印花税、土地增值税等多项税费，以及登记费、交易手续费等其他费用，这些费用各自有着不同的征收标准和规定。

契税是二手房过户中较为重要的一项费用,契税是由买方承担的，根据房屋面积和买方的购房情况不同，契税的征收比例也有所差异，如果买方是购买家庭唯一住房，且房屋面积在 90 平方米及以下的，契税按照 1%的税率征收；房屋面积在 90 平方米以上的，契税税率为 1.5%，若买方购买的是家庭第二套改善性住房，面积在 90 平方米及以下的，契税税率为 1%；面积在 90 平方米以上的，契税税率为 2%，各地对于契税的政策可能会有一些细微差别，具体还需以当地规定为准。

增值税方面,通常是由卖方缴纳，如果所售房屋房产证满 2 年，免征增值税；房产证未满 2 年的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税，这里需要注意的是，北上广深地区对于非普通住房，即使房产证满 2 年，也需要按照差额征收增值税。

个人所得税也是卖方需要承担的费用,若房屋满足“满五唯一”的条件，即房产证满 5 年且是卖方家庭唯一住房，免征个人所得税，不符合“满五唯一”条件的，一般按照房屋转让所得的 20%征收个人所得税，或者按照房屋成交价的 1%核定征收（各地规定可能不同）。

印花税和土地增值税相对来说占比较小,印花税一般是买卖双方各按照房屋成交价的 0.05%缴纳，但目前很多地区对个人销售或购买住房暂免征收印花税，土地增值税对于个人转让住房也暂免征收。

除了这些税费,还有登记费和交易手续费等其他费用，登记费一般是由买方承担，住宅类房屋登记费通常为 80 元/套，交易手续费则根据各地规定，有的由买卖双方共同承担，有的则由卖方承担，一般按照房屋建筑面积收取，每平方米几元不等。

那么在实际交易中,过户费到底该谁出呢？从法律规定上来说，上述各项税费都有明确的纳税义务人，如契税由买方缴纳，增值税、个人所得税等由卖方缴纳，但在二手房交易市场中，实际情况往往并非完全按照法定纳税义务人来承担费用。

在很多时候,买卖双方会通过协商来确定过户费的承担方，这是因为二手房交易市场存在一定的灵活性和自主性，卖方可能会因为自身的一些考虑，比如希望尽快出售房屋，或者觉得自己承担过户费会影响到手房价，而要求买方承担全部或部分过户费，而买方可能也会基于对房屋的喜爱程度、市场行情等因素，同意承担原本应由卖方承担的费用。

在协商过户费承担问题时,买卖双方需要注意一些事项，一定要将过户费承担的具体约定明确写在购房合同中，合同是保障双方权益的重要依据，如果没有在合同中明确，后期很可能会因为过户费的问题产生纠纷，双方口头约定过户费由买方承担，但在办理过户手续时，卖方突然反悔要求按照法定纳税义务人各自承担费用，此时如果没有书面合同约定，买方就可能陷入被动局面。

在协商过程中,买卖双方要充分了解当地的市场行情和过户费政策，如果市场处于卖方市场，房屋供不应求，卖方可能在过户费承担问题上占据主导地位，要求买方承担较多费用；而如果市场处于买方市场，房屋供大于求，买方就可能有更多的话语权，争取让卖方承担更多费用，了解过户费政策可以避免因为对政策不熟悉而在协商中做出不合理的决策。

对于一些特殊情况,买卖双方也需要谨慎处理，房屋存在抵押、查封等限制交易的情况，在解决这些问题并办理过户手续时，可能会产生额外的费用，这些费用也需要在交易前明确由谁承担。

对于买方来说,如果同意承担原本应由卖方承担的过户费，要在价格上进行综合考虑，比如卖方要求买方承担增值税和个人所得税，买方可以在房价上要求适当降低，以平衡自己承担过户费的成本，而对于卖方来说，如果希望买方承担过户费，也要确保自己的房屋价格具有一定的竞争力，不能因为让买方承担过户费而使房屋总价过高，导致交易难以达成。

在二手房交易中,过户费的承担问题虽然有法定的纳税义务人，但更多时候是通过买卖双方协商确定的，无论是买方还是卖方，都要在交易前充分了解过户费的各项政策和费用标准，在协商过程中保持理性和谨慎，将约定明确写在合同中，以保障自己的合法权益，确保二手房交易能够顺利、公平地完成，才能避免在过户费问题上出现不必要的纠纷，让买卖双方都能在交易中获得满意的结果。