买二手房税收究竟该怎么计算？一文为你讲清

买二手房,税收计算可是关键一环，直接关系到你的购房成本，搞不清这一点，很可能在购房预算上出现大偏差，甚至影响最终的购房决策，了解买二手房税收怎么算，是每一个准备踏入二手房市场的人必须做的功课，就让我们深入剖析二手房税收的计算方法。

我们要明确二手房交易中涉及的主要税种有契税、增值税、个人所得税、印花税、土地增值税等，不同税种的计算方式和征收标准各有不同。

契税是购房者需要重点关注的税种之一,它的计算主要依据房屋面积和购房者的购房套数，对于个人购买家庭唯一住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税，小李购买了一套 85 平方米的家庭唯一住房，房屋总价为 100 万元，那么他需要缴纳的契税为 1000000×1% = 10000 元，若购买的是 100 平方米的家庭唯一住房，契税则为 1000000×1.5% = 15000 元。

如果购房者购买的是家庭第二套改善性住房,面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2%的税率征收契税，这里需要注意的是，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

增值税的计算相对复杂一些,增值税的征收与房屋是否满 2 年以及房屋性质有关，对于个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税，上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

而在北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征增值税，普通住房与非普通住房的区分标准各地有所不同，普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在 144 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下。

在广州,小张购买了一套不满 2 年的住房，售价为 200 万元，那么他需要缴纳的增值税为 2000000÷(1 + 5%)×5% ≈ 95238 元，若该住房已满 2 年且为普通住房，则无需缴纳增值税；若已满 2 年但为非普通住房，假设购买价格为 150 万元，那么需要缴纳的增值税为(2000000 - 1500000)÷(1 + 5%)×5% ≈ 23810 元。

个人所得税也是二手房交易中重要的一环,个人所得税的征收方式有两种，一种是核定征收，一种是据实征收，核定征收一般按照房屋转让收入的一定比例征收，比例通常在 1% - 3%之间，具体比例由各地税务部门确定，据实征收则是按照转让收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按 20%的税率计算缴纳个人所得税。

如果所售房屋是卖方家庭唯一住房且购买时间超过 5 年，那么免征个人所得税，这就是我们常说的“满五唯一”政策，小王出售一套房屋，转让收入为 150 万元，若采用核定征收，当地核定征收率为 1%，则需缴纳个人所得税 1500000×1% = 15000 元，若采用据实征收，房屋原值为 100 万元，转让过程中缴纳的税金及合理费用共计 10 万元，那么应纳税所得额为 1500000 - 1000000 - 100000 = 400000 元，需缴纳的个人所得税为 400000×20% = 80000 元，若该房屋满足“满五唯一”条件，则无需缴纳个人所得税。

印花税在二手房交易中相对较少,对个人销售或购买住房暂免征收印花税，土地增值税同样，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

除了上述主要税种,在二手房交易中还可能涉及一些其他费用，如交易手续费、登记费等，交易手续费一般按照房屋建筑面积计算，每平方米几元不等，具体标准各地有所差异，登记费则是固定的，一般住宅为 80 元/套，非住宅为 550 元/套。

在实际的二手房交易中,税收的承担方可以由买卖双方协商确定，有些情况下，卖方可能会要求买方承担所有的税费，这就需要买方在购房时充分考虑这一因素，准确计算购房成本，不同地区的税收政策可能会有所调整和变化，购房者在购房前一定要向当地税务部门或专业的房产中介咨询最新的税收政策和计算方法。

在计算二手房税收时,房屋的价格认定也很关键，税务部门会根据房屋的成交价格来计算税费，但如果成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务部门有权按照市场评估价格进行调整，买卖双方不要试图通过签订“阴阳合同”等不正当手段来逃避税费，这不仅存在法律风险，一旦被发现，可能会面临补缴税费、罚款等处罚。

对于购买二手房用于投资的购房者来说,税收成本更是需要仔细核算，因为税收会直接影响到投资回报率，在考虑房价上涨空间的同时，要充分预估税收等各项成本，确保投资收益能够达到预期目标。

买二手房税收的计算是一个涉及多方面因素的复杂过程,购房者要全面了解各项税种的征收标准、计算方法以及相关政策规定，结合自身的购房情况，准确计算购房成本，在交易过程中，要遵守法律法规，确保交易的合法性和公正性，才能在二手房交易中做出明智的决策，顺利实现自己的购房梦想，无论是刚需购房者还是投资购房者，都不能忽视税收这一重要因素，它可能在不经意间对你的财务状况产生重大影响，希望通过本文的介绍，能让你对买二手房税收的计算有更清晰的认识，为你的购房之路提供有力的帮助。